南京推出“新宁十条”：卖新房公证摇号 新购房三年限售

5月13日南京楼市调控再度升级。根据《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，14日起，南京市新购房3年“限卖”，新房销售须公证摇号。即便在调控基调格外严厉的北京，目前也尚未祭出“限卖“招数，南京限购、限贷、限价、限卖“四限”齐发，堪称“全国最严”。

被称为“新宁十条”的新政最大亮点在于，在限购、限贷、限价基础上再添“限卖”，明确：居民家庭、企事业单位、社会组织等5月14日之后新购买的住房，须取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续。商品住房在《南京市房地产综合业务系统》的认购时间或合同确认时间于《通知》执行日零点之前的，按照老政策执行；二手住房在《南京市网上存量房交易监管系统》的合同打印时间或合同确认提交时间于《通知》执行日零点之前的，按照老政策执行。　　

3年“限卖”政策，仅“限”从5月14日零点之后购买的新房和二手房。而14日前认购、成交的住房包括未取得不动产权证的，均“既往不咎”。新购买期房取证周期一般需要2年，也就是说，新政执行后购买的新房期房，实则“限卖”时限是5年。

纵观以往历次调控，无论限购、限贷还是调整税费，均针对交易环节。除试点房产税的上海和重庆外，对房地产持有环节的调控几乎没有，“限卖”则填补了这一空缺。南京“限卖”背后，折射的是当地楼市投资需求屡禁难止的困局，以及由此带来的供需失衡的现状。至昨日晚，南京新房库存仅2.17万套，可售周期不足4个月。

“限卖”意在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，以严厉打击短期游资炒作行为。与房地产税相比，尽管“限卖”设定一定年限，且可能随市场形势变化而产生变数，但在政策存续期，其打击短期“炒客”的效果或比房地产税明显，尤其与限购、限贷结合后，短线交易空间消失，促使量价回归理性。

而南京限卖政策不溯及新政前成交的住房，也体现出当地政府调控的智慧，即在供需矛盾整体仍然突出的情况下，市场也应保有一定的流动性，此前成交的住房仍能持续供给二手房市场，确保购买及租赁需求。

堵投机炒热市场的同时，南京给房企定价设规矩，明确延续住房价格备案政策，对申报价格高于区域水平的房源，根据成本调查情况，物价部门组织相关部门集体论证，进行价格指导；同时将住宅配套产权车位和储藏室纳入价格备案范围，以保持备案价格水平基本稳定。南京将全面推行新建商品住房销售价格诚信承诺制度，督促开发企业加强内部价格管理，防止价外加价、强制服务以及采取使用权转让等名义变相涨价行为。

在此之前，因受制于“限价”约束，南京部分楼盘利用“房号”弥补限价之“亏”。此次南京显露态度：将一直对炒卖房号行为保持严厉打击的高压态势。明确对于供需矛盾突出的项目，需采取公证机构主持摇号方式，公开销售商品住房，确保“公开、公平、公正、透明”。购房顺序根据摇号结果决定，摇号结果现场公示。各企业须严格落实购房实名制。认购后不得增加、减少、更改购房人姓名（夫妻双方除外）。购房人姓名不一致的，房地产交易中心不得办理网上备案等交易手续；不动产登记机关不得为其办理不动产登记手续。

南京的调控升级文章还着力持续从供应端发力。事实上，增加楼市有效供给，对供需矛盾突出的一二线热点城市而言，是考验楼市调控成败的一大关键。南京已研究制定住宅用地供应近三年计划和五年规划，2017-2021年全市供应住宅用地5150公顷，年均供应计划较2016年增加47.1%。

当地更将把人才和中低收入群体安居作为房地产市场调控的重要组成部分，将用5年时间解决16万人才居住问题，将筹建人才安居房350万平方米，2017年筹建76万平方米。为此，南京调整优化土地出让模式：当地块竞价达到最高限价时，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，所建保障性住房无偿移交政府；同时，选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块，采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式，来保障自住购房需求。

自去年12月起，南京房价已经出现“4连降”， 此番当地楼市调控力度很大，后期如果持续进行信用收缩，市场显著降温已是大概率。