长清土拍溢价率触红线 济南头一次出让地块须现房销售

15日上午，长清区“史上最严土拍”落幕，此次出让是济南土地供应市场继3月初土拍、“4· 19”楼市限购新政后的首次交易。地块临近轨交R1线，再加上郑济高铁将设长清站，吸引了40家开发商参与。经过一番争夺，3宗地块总成交价约10.95亿元。

●编号G34：单独出让

位置：大柿子园村，位于丹桂路与220国道交叉口以东不到1公里的路北起始价：约1.57亿元成交价：4.54亿元楼面价：约3909元/平方米拿地房企：安徽盛晟

●编号G35、G36：捆绑出让

位置：海子洼金牛街南侧D-2、D-3地块，位于丹桂路以南起始价：2.29亿元成交价：6.41亿元楼面价：约4795元/平方米拿地房企：保利地产

1限购加码后首次交易：还没开拍，就有房企一次性加价3亿

此次出让的3宗地块，位于大柿子园村地块A、编号为G34的地块为单独出让，与其相距不远的海子洼金牛街南侧D-2、D-3地块为捆绑出让，编号为G35、G36。截至15日9：30开拍前，G34地块有20多家开发商报名，既有恒大、碧桂园、保利等地产大鳄，也有济南长兴等长清本土开发商，还有上海、天津、杭州外地开发商身影。而G35、G36地块吸引近20家开发商报名。

G35、G36捆绑地块起始价约为2.29亿元，每次举牌加价200万元。离正式开拍还有一分多钟，一竞买人首次出手就一次性加价约3.16亿元。随后，又有其他竞买人跟进，G35、G36捆绑地块在9:30正式开拍前就站上5.75亿元的关口。最终，在竞价50轮后，编号为15535090的竞买人报价6.41亿元，楼面价约4795元/平方米，该捆绑地块率先进入“待审核”状态。有消息称，最终拿地的是保利地产。

G34地块正式开拍前一次性加价1.23亿元，使拍地进入“3亿元之争”。竞价达65轮，最终成交价约为4.54亿元，楼面价约3909元/平方米，地块起始价约1.57亿元。该地块由安徽盛晟摘得，为一家新进入济南企业。

当天上午结束的5宗工业性用地全部成交，除综合保税区47号地块出现竞价，其他4宗地块全部起始价成交。

2 出让地块长啥样?三宗地都是树林，野兔林中跑

前几年长清区在济南土地拍卖市场较为冷清，2016年仅成交3宗地块。在2013年至2016年，长清已成交地块中，有5宗集中在老城区，楼面地价约800元至1200元水平。

2001年6月，长清撤县设区，但早期房地产市场只有本地开发商参与，购买群体也以长清当地人为主，生态环境优势得不到发挥。此次之所以引来几十家开发商，一方面济南土地供应市场出现“空窗”期，房企迫切希望拿地;另一方面，轨交R1线、长清高铁站等因素，凸显长清土地市场升值潜力。

记者近日到上述出让地块踏勘，眼见之处还是一大片林地。作为长清城区的南外环——丹桂路，其南北两侧尚未开发，自然生态环境良好，现状是一片片密林和果园，周围无学校、医院等配套设施。

此次出让的G34就在丹桂路与220国道交叉口以东不到1公里的路北。站在丹桂路边，记者看到这里目前是一片果园，还有一只野兔从树林里蹿来蹿去，透过树梢能看到最近的一个楼盘是汇侨城。捆绑出让的G35、G36地块位于丹桂路以南，地上是密密的白杨树林。

3“最严土拍”严在哪?

三宗地将全部现房出售，济南土地市场首次

此次长清土拍被称为“最严土拍”，是因为根据济南“4·19”楼市新政，居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可，溢价率达到150%以上(含)的项目竣工验收通过后方可申请办理预售许可。这是济南首次将土地出让溢价率和预售许可挂钩，最终长清这3宗出让地块全部现房销售。在济南商品住宅市场，除了近期捂盘的开发商被取消预售改现售外，在土地招拍挂阶段，因调控政策导致现房销售尚属首次。

与保利、盛晟大手笔拿地不同，济南本土房企相对谨慎，因为现房销售对于追求快销回笼资金的房企来说，如果没有雄厚的资金，难以支撑其现房销售。

对于这次土拍，合富辉煌山东公司副总许传明认为，土拍价格虽然不是特别高，但反映了长清土地市场价值的回归。

●房价走势

长清楼面价站上“4000元+”

此次土拍前，长清楼市自去年8月以来，尤其华谊兄弟电影文化城项目签约后，市场升温明显。轨交R1线附近一楼盘在今年4月初开盘时，新房价格8500元-9000元/平方米;G34地块附近的汇侨城新推房源均价8300元/平方米。汇侨城置业顾问房先生表示，这次土拍结果对他们新开项目定价会有影响，毕竟新地块楼面价已站上“4000元+”。

●相关新闻

章丘一次性挂牌出让26宗地

5月14日，在长清区土地挂牌截止前一天，章丘区一次性挂牌出让26宗地，其中包含居住用地9宗、商业用地3宗。9宗居住用地中，5宗位于章丘城区东部，2宗临近山大新主校区，这些土地的挂牌，为缺地的济南土地市场起到一定的解渴作用。

其中，位于经十东路以北的双山街道办事处为此次居住用地供应主力，共推出4宗地，为捆绑出让，土地总面积21万余平方米，折合土地318亩。出让地块地处章丘城区东部，位于绣水大街以东，沿绣水大街向北几公里即是百脉泉公园。此外，位于世纪东路以西、规划山泉路以南的一地块土地出让面积90亩，位于主城区东部，周边配套成熟。

位于S244路以东、原南皋埠村推出两宗地，土地总面积93666平方米，折合土地140亩。值得注意的是，这两宗捆绑出让的地块与山大未来主校区相距约六七公里，距季官庄村约3公里。就在今年“2·20”章丘土拍中，位于季官庄村的两个组团地块遭开发商争抢，最高楼面价站上4400元。此次新出让地块地上最大容积率只有1.2，建筑高度要求不大于18米，而在“2· 20”土拍中成交的组团地块最大容积率均为1.5，很容易再次引来房企争夺。位于文祖街道办事处驻地和埠村办事处的两宗地块位置偏南，区位优势不如上述7宗地块明显。