最严限购之下的济南楼市众生相

济南史上最严房地产调控政策出台已近满月，新房到访量骤减、二手房交易量明显下降成为济南在售楼盘和二手房中介面临的现实问题。同时，在大多数购房者逐渐回归到理性购房的同时，被限购的购房者开始寻找政策的漏洞，为自己能顺利买房“想办法”。

开发商：愁业绩vs不愿卖，几家欢喜几家愁

本轮调控过后，受新政影响最大的恐怕是新房市场了。

来自房天下的数据显示，最严调控政策落地首周(4.17-4.23)，济南住宅成交环比下降超五成，各区域成交套数全部都呈现下降态势。第二周(4.24-4.30)，住宅环比下降近3成。第三周(5.1-5.7)，住宅网签环比上涨近三成。整体看来，住宅成交呈下降趋势。

严厉的限购政策给正在销售或蓄客阶段的楼盘带来了不小压力。在近日举办的“当前济南房地产市场研讨会”上，万科地产的出席人员透露，由于二手房首付比例的提高和对外地购房者的限制，万科在济南的7个项目中，已经认购和待网签的购房者的退房率达到了40%，据估计，未来，限购政策对万科济南项目的成交量影响将会达到40%-50%。外地人在济南首套房60%的首付比例，限制了60%的购房者。目前，万科在济南的库存只够两个月的销量，下半年，4个项目将有几千套房源供应。面对业绩压力，万科将坚持市场定价的原则去面对市场。中建地产同样认为最新限购政策对外地留济的刚需置业者带来了较大冲击，正处于蓄客期的中新锦绣天地项目的到访客户骤减60%-70%。

在一线主流开发商担心限购对年度销售目标带来冲击的同时，对现金回流和业绩压力要求没有太高的中小开发商反而不愿意在市场冷淡期过快的消化库存。最近被通报的和润幸福城等项目在取得预售证的情况下捂盘惜售，或许是对后市的房价持乐观态度。

另有业内人士告诉记者，汉峪片区、新东站片区均有开发商透露，即使已经达到高层建设到12层申请预售证的标准，自己并不着急申请预售证，限购政策的重压已经严重影响到了成交量，不如等市场缓和回暖之后再入市更“痛快”。

“惜售”的楼盘并非个例。近日，记者在中国MALL城市之星探盘时了解到，即使有客户因为限购被迫退房，退出的房源开发商也并未着急推出，而是要等到与新加推楼盘同时重新入市。

购房者：假离婚vs静待时机，着急买房的人少了

最严限购政策的二套房60%的首付额度给济南本地改善购房群体同时带来了较大的冲击。

限购加码首周，曾有网友王女士致电大众网记者咨询，二胎政策放开之后，原本二居室的房子过于拥挤，因此想换三居室新房，然而二套房首付六成显然对家庭压力较大，置业顾问给出的主意是办理“假离婚”，将首套房暂时留给一方，另一方再以个人名义购买首套房。

随后，记者同样以济南家庭购买二套房的名义探访了济南多家楼盘，在中国MALL城市之星售楼处，面对记者提出的二套房首付6成的付款压力较大的问题，置业顾问也暗示可以暂时办理“假离婚”以应对限购政策。

目前，济南的限购政策对“离婚”后购房尚无时间限制。不过，在北京的3.24楼市新政出台后已经明确规定，离婚一年内买房依然算二套。如果济南“离婚”规避二套房高首付的现象过多，不排除会有更严厉的限购政策出台。

房产中介：看房者减少三成，成交量下降五成

受最严限购政策影响较大的还有二手房市场。

济南房地产网总经理柳廉恒认为，限购政策会暂时抑制住部分有改善型需求的本地购房者，但同时也会“限”住一部分想在济南安家置业的外地人，对于刚需族来说，首付6成的比例意味着需要支付更多的资金，压力陡然增加不少。

济南另外一家二手房公司工作人员透露，外地购房者和本地二套房首付比例提高和信贷政策的变化使一部分购房者的需求被暂时抑制或者搁浅，看房量、交易量明显下降，退单增多。统计显示，济南限购加码以来，新增二手房源下降了10%左右，新增客户和带看量下降了30%左右，成交量下降50%左右。不过，二手房价格方面还未显现出来明显的变化。

相关部门：政府本轮调控决心很大，不排除更严厉的限购加码

济南4.19楼市限购政策加码之后，不少网友咨询本轮限购会持续多久，市场何时会回暖?

对此，济南市房地产协会秘书长李刚在接受媒体采访时透露，国家对楼市调控的决心非常坚决，调控将成为长效机制。粗略统计，限购加码后，济南市场楼盘的来访量下降了50%-60%，未来，预计市场将呈现一个量跌、价稳、量价齐跌的过程。如果房价再不下降，不排除更严厉政策的出台。

山东师范大学房地产系主任程道平表示，虽然本次调控与五年前的那一轮调控相比力度已经相当大了，但市场并没有因为迅速降温。这也与新预售政策导致的新增房源入市推迟有关。下半年随着入市产品的增多，供求关系会有所缓和，预计市场会平稳发展。同时，政府也要适当增加土地供应，科学控制地价，才能更好的抑制房价上涨。

土地市场：限购新政后济南首轮土拍激烈收场

5月15日，长清区3宗共约230亩土地迎来交易，这是“4·19”限购加码后的首轮土拍。

相比济南主城区和章丘区，近几年长清区的土地市场一直较为冷清，近两年推出的住宅用地基本都是底价成交。

在15日的拍卖中，三宗土地竞争激烈，溢价率分别达到了190%和180%，刷新了长清的地价记录，长清土地市场正式进入火爆模式。其中，大柿子园地块溢价率190%，楼面价3909元/平米，中南地产摘地。海子洼地块溢价率180%，楼面价4795元/平米，保利摘地。最严限购之下，长清土地市场“火”起来了。

此次长清供地虽然量小，但出让地块在轨交R1线以西，可由丹桂路直达R1线前大彦站，轨交优势明显，对开发商非常有吸引力。

而早在2014年，位于长清大小柿子园村的2宗居住用地曾因挂牌截止时未有房企报价而流拍。

代理机构监测统计，从今年2月份到现在，长清区仅有两个项目开盘加推，其中，中建长清湖推出了两栋楼共100多套房源，汇侨城推出了一栋楼90多套房源，去化均不错。长清楼市自去年8月以来明显升温，中建长清湖已经从去年8月份的销售均价4900元/平米上涨到了近9000元/平米。

长清楼市进入了新的发展阶段，万元时代已经不远了。

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