济南司法拍卖房不限购致行情渐火 业内：“捡漏”需谨慎

4月19日深夜,济南限购政策再升级。20日起,济南本市户籍购买二套房,首付比例提高至60%,非本市户籍家庭首套房贷款比例提高至60%,商贷最长年限都缩短至25年。而不在限购之列的司法拍卖房也吸引了更多的关注。记者了解到，目前山东并没有对司法拍卖房实行限购，司法拍卖房在某些方面也存在一定的优势，同时，业内人士也建议购房者，“捡漏”需谨慎，购买前一定要做好功课。

司法拍卖房成交量激增

据了解，所谓“司法拍卖房源”，是指遭法院强制执行的房产。拍卖前，法院相关的网站上会公布拍卖公告，法院一般是将房产委托给拍卖公司，拍卖公司再公开竞卖。在实际操作中，对于司法拍卖的房屋，不受限购的限制。

记者在济南法院拍卖网看到，确实有不少司法拍卖房源公告，比如济南市历下区山大南路的一处70平方米的房源，起拍价为87万出头，算下来价格不到1.3万元/平方米，低于该小区目前市场上二手房挂牌均价。

记者在济南市中级人民法院了解到，去年受济南房价上涨的影响，法院司法拍卖房的成交量激增。“去年7月到今年4月底，我们共成交了83套房，一共拍卖了1.5687亿元。同比价格增长率大概在38%-47%”济南市中级人民法院司法技术中心主任袁爱华告诉记者，原来的时候流拍很多。按照相关规定，第一次流拍的话，价格会降低20%，再次流拍价格要再降10%。现在房产的成交量上涨，“评估价也同比上涨了10%左右。”“前一阵拍卖了济南鲁能领秀城的一套137平方的房子，评估价是1.05万每平，最后成交的价格是1.35万每平。”

司法拍卖房源不在限购之列

济南市中级人民法院司法技术中心主任袁爱华告诉记者，司法拍卖房源相对于市面上的普通房源来讲，还是有一定区别的。“首先，司法拍卖的房产比同期市场交易的价格偏低，在价格上的优势很明显，在房价普遍高涨的今天，这也是司法拍卖房受欢迎的主要原因。”袁爱华说，“其次，被查封的房产位置有一定的优越性，小区的环境和相关的配套设施也比较好，像这些房源的地段，没有特殊的情况，持有人是不会选择出售的。”“当然，还有一大原因就是司法拍卖房不限购，随着济南限购的不断升级，很多人的购房条件达不到，但是买房又是刚需，也会考虑购买司法拍卖房。”“司法拍卖房不受限购的约束，买房之后，如果购房人符合济南市相关的落户规定，可以进行落户。”袁爱华告诉记者。

袁爱华告诉记者，通过司法拍卖途径购房的人，可能本身就住在同一个小区，比较知根知底，购买后给父母居住，比较方便。“前一阵在青岛拍卖的一套房产就是这种情况，购房人就住在拍卖房所在的小区，对房产的情况比较了解，跟父母住在一个院儿里也比较方便。”

可通过网络拍卖进行购买

据袁爱华介绍，按照相关规定，司法拍卖房产通过公开的方式进行拍卖，以保证公开公正透明。“2017年1月以来，国家规定，司法拍卖要统一通过淘宝拍卖进行，不过鉴于山东情况的特殊性，我们有自己的拍卖网站发布信息，同时也通过委托拍卖公司组织拍卖活动。”

据了解，目前司法拍卖信息发布的平台有“两微一端”，即微博、微信和今日头条客户端。同时在报纸上也有发布信息。

同时，司法拍卖要缴纳保证金，“保证金一般是房产价格的5%-10%，最高不超过20%。竞买不成功的话，一般在24小时内无息退还保证金，但是如果竞买成功后，竞买人取消交易，则不再退还保证金。”

对于司法拍卖过程中产生的费用，据袁爱华介绍，房产在拍卖过程中产生的水电物业管理费用，以及房产出售的增值税，一般由被执行人承担，而拍卖的佣金则一般由购房者承担。“在一些拍卖公告中，也可能会直接规定这些费用的承担人，所以在看拍卖公告的时候，一定要仔细看，弄清楚费用的承担人，如果买了一套100万的房子，却要承担之前拖欠的大量物业费用，可能就比较麻烦。”袁爱华说。

据袁爱华介绍，司法拍卖房的交付时间，一般在法院出具的法律裁定书送达一个月之内。对于一些交付困难的，法院会进行强制执行。“买房后，可以按相关的手续办理过户。”

购买要做哪些功课？

同时，记者了解到，与普通房屋相比，司法拍卖房源也存在一些瑕疵。袁爱华提醒说，市民如果想购买司法拍卖房源，一定要对司法拍卖进行了解，并多了解房屋现状，多做功课。

据袁爱华介绍，司法拍卖房存在的瑕疵，一般表现在四个方面。“首先是，这些房产可能存在租赁关系，法院在决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的，竞买人竞拍成功后要遵守买卖不破租赁的原则，继续允许承租人使用至租赁合同结束。还有非法占用的可能，非法占用虽然不受法律保护但给竞买者带来了交房入住的障碍。”“其次则是房屋拖欠水电物业费用，长期拖欠产生的违约费用，也是很大的一笔费用，如果被执行人拒绝支付，导致物业断水断电，也会产生一系列麻烦。房主之前拖欠的水、电、供暖、物业等各项费用也要自行到小区物业、居委会、水电主管部门了解下具体数额。”袁爱华说。“第三，必须搞清楚房屋是否存在抵押，因为从法律上，抵押是优先执行的。可以委托专业人士对房屋所在的土地性质、是否拖欠出让金等决定能否直接办理过户的环节了解清楚。”此外，还必须搞清楚的一点是，房屋的内部以及邻里关系的一些潜在瑕疵，也是很多人比较忌讳的，所以必须全面的、多方位的了解才行。“仔细研读拍卖公告是必须的，同时，进行实地考察也是必不可少的，排除可能存在的风险并做好相应的准备，这样才能降低购买风险、减少交易成本。”

据记者了解，目前我省法院的司法拍卖房尚不能进行贷款，需要一次性全额付款。