买房贷款四大冷知识 不知道这个小心多花十几万冤枉钱！

年房贷利率不断收紧，有购房人咨询，自己是去年年底买的房子，但是今年才完成网签，本来银行说利率最低能到8.5折，可是赶上了新政策，利率统一到了9折一下子多出十几万利息，银行这么做合理吗？

其实包括这个网签时间在内，有一些买房贷款方面的知识不太容易引起购房人注意，遇到问题了才后悔没早知道。融360房贷君给大家总结了几个买房冷知识，希望可以帮助你顺利买房。

1、网签时间决定是否受新政策限制

上面朋友咨询的网签时间，决定购房人是按照新政策执行还是按旧政策执行，商业贷款和公积金贷款都是如此。比如今年重庆住房公积金中心规定5月9日起执行认房又认贷的政策，名下有一套及以上住房房或者有一次及以上住房贷款记录的，再买房都不算首套。

举个例子：

小李名下有一套住房，打算用公积金再买一套房子，在5月9前完成了网签，因此他买的第二套房子仍然可以享受首套房的**。

所以，正是因为他的网签时间赶在了新政策之后才完成，只能按照新政策的9折利率执行，银行这么做并没有什么问题。需要注意的是，对于房贷利率调整，银行也有一个反应的过程，比如今年北京房贷利率统一到9折，大的政策已经公布了，但是各家银行需要总行下发文件正式通知后才会按照新的政策执行，因此有时候会出现，新政前期仍有部分购房人能享受旧政策**的情况。

2、网签价、成交价、二手房评估价、过户指导价各不相同

网签价、成交价（合同价）、评估价，虽然都是关于价格的标准，但是各自有着不同的职责。

网签价：指的是房屋在当地住建委网站上备案和公示的价格，这个价格不能低于区域的最低过户指导价（下边会介绍过户指导价），网签价最高可以达到合同价的90%-95%。

成交价：就是买家实际支付给卖家的房款金额，也就是购房合同中写明的房屋价格（合同价）。

二手房评估价：是指在二手房交易时，银行请评估机构得出的房屋价格，出于风险的考虑一般评估价格比成交价格稍低些。评估价的高低决定购买房子的贷款额度的高低，商业贷款额度=评估价格X首付比例。

过户指导价：过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下线，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。具体可以咨询当地房管部门。

举个简单的例子就更明白了：

王先生看中一套海淀区一套房本面积60平方米，报价200万满五唯 一的房子，最终成交价格为200万（合同价），买家是全款购买的，根据国家规定，这套房子的最低缴税和过户价格是每平方米2万元（过户指导价格），最终这套房子在房屋管理局系统体现的价格是60×20000=120万(网签价)，最终也是按照120万的价格去交税费，满五年唯 一只交1%的契税，最终契税为120万×1%=1.2万