我国首部住房租赁和销售法规将给“漂一族”撑腰

“如果这个条例能早一些到来，也许我和老公就不会在去年6月下旬，因为房东突然提前收房，而带着不足4个月大的孩子，连着3天找中介、看房子，最后在5天内搬家了。”提起这段经历，老家在德州、4年前随丈夫来济南生活的李帅，唏嘘不已。

李帅口中的条例，便是目前正在公开征求意见中的，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）。这也是去年底中央经济工作会议上，明确提出要建立购租并举的住房制度后的一项重要举措。

经济导报记者注意到，《征求意见稿》中，承租人成为最大受益方，近半篇幅都在聚焦如何保障承租人的利益。“房价高企，势必会提高首次置业的平均年龄。只要承租人的权益能够得到有效保障，会有更多的年轻人选择租房。可以预计，房屋租赁市场未来将越来越活跃。”23日上午，21世纪不动产锦泽加盟店总经理宋宾宇对经济导报记者表示。

承租人的委屈

在房屋租赁市场中，承租人常常扮演着“弱势群体”的角色。

李帅就在这4年的租房生活中，先后遭遇过房东多次、单方面涨价，提前收回房屋等“糟心事”。“4年的时间，我们换了3套房、3个房东，但没有一套是顺顺利利地住过来的。朋友都开玩笑说我没有‘租房命’。”

尤其是2016年酷暑时房东突然提出要提前收房，这让李帅至今心有余悸。

“当时我刚生完孩子不久，老公上班，家中父母身体都不好，所以我只能辞职在家照顾孩子，经济上是很拮据的。当时，我们签的是一年的租房合同，离合同到期还有4个多月。但没想到房东会突然说他们急用钱，需要卖房，让我们提前退租。”李帅说。

当时，李帅的房东是一对老夫妻，膝下只有一个女儿。老夫妻于2015年底将名下一套一室一厅的房屋以每月1200元的价格租给李帅后，便搬去与女儿同住。

“2016年，济南房价涨势颇猛，房东的女儿想换大房子，就要把我租住的这一套出售，并且非常着急。”李帅说。而在她向经济导报记者出具的房屋租赁合同上，双方约定的是，“如需出卖或抵押该房地产，出租方将提前两个月通知承租方”。

最后，双方协商的结果是，李帅在一个星期内搬家，房东退还李帅剩余租金及押金，并给予半月租金作为补偿。

“虽然是房东违约，但这已经是能争取到的最多补偿了。”之后数天，李帅白天在家通过电话与中介联系、预约看房，晚上丈夫下班后，便带着孩子赶紧去看房。“那会正值酷暑，来回看房，小孩和大人都吃了不少苦。”

然而，更让李帅无奈的是，6月份正值学生毕业，是租房高峰期，价格也就水涨船高。加之李帅此次换房又时间紧迫，所以在议价上十分被动。最后，李帅不得不以每月1700元的价格承租了一套位于历下区的一室一厅的房屋。

在济南一家国有银行工作的俞延利，去年7月刚毕业时，承租了一套两室的房屋，一直十分顺当。但今年4月，因为抽水马桶的水箱出现故障，水流漫溢，除了导致承租房屋紧邻卫生间的地板受损外，水还渗漏到了邻居家中。

为此，邻居提出索赔，但俞延利一直与房东在赔偿责任方面争执不下。“这个抽水马桶很多年了，早就老旧了，出现故障是迟早的事，但房东认为，这是在我使用期间出的问题，就该我负责。本来这套房子离我工作单位很近，我还准备在我购置的期房交房前，继续续租的。但出了这事，我准备到期后换房了，太糟心了。”

房东的无奈

记者注意到，承租人有委屈，房东亦满腹牢骚。

“都说房东是强势的一方，但当房子交到承租人手上后，我却感到许多的无奈和愤慨。”家住济南市历下区的王东在和平路诚基中心有一套两居室的空置房，因短期内不使用，故于2013年开始出租。“先后换了3个租客，除了第一个租客比较爱护房子，剩下两个真是一言难尽。”

其中，王东与第二个承租人签约时，曾在合同中明确约定，因为是二居室，房子不大，最多只能有3人同时居住。然而，一年后收房时，王东惊讶地发现，客厅里居然摆放着两张床垫，餐厅里也有一张。沙发等家具损坏严重，墙面肮脏不已。

邻居告诉王东，在这一年里，至少看到7个人长期出入王东这套房子。为此，王东找到与他签约的承租人，可该承租人表示不必退回押金后，就再也联系不上了。

“请人打扫卫生，更换损坏的家具，损失远远超过了押金。第三个承租人更是在拖欠半个月的租金后离开济南，人在外地才给我电话，要求提前退房，完全没有遵守合同中提前1个月告知的约定。”自此之后，王东再也不愿出租房屋了，并在去年将此套房屋出售。

在王东看来，承租人对租住房屋的不爱惜，也在一定程度上促使房东涨价，“这至少能挽回一部分的折旧损失。”

对于此次《征求意见稿》，王东认为，实际情况中承租人违约的情况也不少，房东的相关权利，亦需保护。

租金水涨船高

随着2015年年底以来，济南房地产市场的一轮火爆走势，房屋租赁的租金也随之水涨船高。

22日下午，经济导报记者来到位于济南市历下区燕子山路的链家燕山小学店。该店经纪人俞培志表示，去年以来，周边房屋租金的确上涨了不少。“比如燕子山小区，两室的月租金在3000元左右，一室的2000元左右。2015年年中那会，一室的只能租到1300元左右。目前快进入大学生毕业季了，照往年的惯例，估计会有一大部分需求将释放出来。”

位于历下区浆水泉路的筑家不动产名士豪庭店，其租赁业务的客户群体则主要面向高端客户。

“比如名士豪庭小区内的房屋，租金已经到了每月4500元以上。这周边的其他小区，也至少在3500元以上。除非是那些一口气签下3年的情况，租金会稍微低一点。”该店资深经纪人赵妍对经济导报记者表示，该区域的承租客户，很多处于已经购买了期房、正在等待交付的阶段。

随后，经济导报记者来到济南市阳光新路，阳光100国际新城一套建筑面积94.62平方米，几乎纯毛坯的2室2厅，租金为每月2500元，另一套提供简单家具的88平方米两居室，租金为每月2700元。而在去年同期，同小区一套133平方米的三居室，租金为每月2500元。

关键在安全感

在业内人士看来，水涨船高的租金、不健康的租赁市场和投机式购买一起催生了房价泡沫。

李帅这些年的经历，让她对租赁房屋充满了不安全感，即便是背上高额的债务，影响生活质量，她也坚定地把买房提上了日程。

“目前，家庭收入来源仅有丈夫的工资，并不高，两边家庭条件也不好，没法给我们什么帮助。但租房期间种种不愉快的事情，实在让我充满了无力和无奈，还是要有个自己的小窝，心里才能踏实下来。”李帅无奈地说。

已经在济南东部购置期房的俞延利，更是期待着楼盘能够早日交房。“租房太操心了，还是自己的房子住得省心。”

“房价的上涨，使得房东必然提高租房价格，加上房屋租赁中可能存在的诸多隐患，承租人的权利若得不到有效保护，必然会抓住机会，进入购房市场。这其中，很大部分原因是由缺乏安全感带来的。”宋宾宇表示。

因此，在宋宾宇看来，如何促使承租人获得安全感，是加快培育和发展住房租赁市场的关键。

市场空间巨大

继去年年底召开的中央经济工作会议上，明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁企业发展后，日前，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规公开征求意见，其中包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等，从多个角度规范房屋租赁和销售市场。

值得注意的是，《征求意见稿》对租房市场进行了比较多的着墨，其中明确规定，出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；直辖市、市、县政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息；鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同等。

“未来3至5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元，中国未来的租房市场空间巨大。”链家研究院院长杨现领在2016年《租赁崛起》报告分享会上表示。该报告更是预测，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人；到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。

同样，宋宾宇也对房屋租赁市场的发展前景十分看好。“只要承租人的权益得到有效保护，未来选择租房生活的年轻人会越来越多，这会成为他们的一种生活方式。”