二手房交易烦恼多 非房东签订的合同是否有效？

一家是签意向合同的房东“代表”反悔，不想卖了，一家是买了才听说这房子白蚁闹得凶，不想买了。

儿媳妇代90岁公婆签约

这份意向合同作不作数

买房子的是小林夫妇，新杭州人，想置换一套三居室。把自家房子出手后，他们看中了同小区另一套93平方米的房子，挂价250万元。小林电话打过去，对方是个热心的阿姨——这个蒋阿姨是房东的儿媳妇，房东夫妇90高龄了。这么多年，这套房子的出租事宜都是这家中介办的，也都是跟蒋阿姨联系的，租金打到蒋阿姨账户上。大家都觉得，蒋阿姨能够全权负责这套房产的出售事宜的。

小林夫妇说，他们是这套房子挂卖后第一个去看的，并当即拍板，说250万元要的。蒋阿姨这时候说，不是250万元，是255万元。小林同意了。今年4月15日，双方签订《购房意向合同》，出面的仍是蒋阿姨。蒋阿姨说，房子是回迁房，老人一直没办房产证。意向签订后，由她来跑腿去办房产证。都弄好后，再由老人来签转让合同，老人年纪大了，让他们跑一趟就够了。

当时，蒋阿姨带了房东老两口的身份证原件，还有全套房产资料原件。协议的签名栏里，写的是“蒋某某代”。小林夫妇直接支付了20万元定金。因为房产证还未办出。双方约定30日内签订《杭州市房屋转让合同》。

5月初，小林夫妇接到蒋阿姨电话：“哎呀，我公公的朋友说，这套房子起码值300万元！”小林夫妇懵掉了。他们说，蒋阿姨在电话里也不直接说要涨价，只是说，“我公公婆婆不想卖了”。小林夫妇和中介都想直接找老人沟通，但蒋阿姨拒不透露老人住所。记者这两天也反复致电蒋阿姨，第一个电话她听说我是钱江晚报记者，就直接挂了电话，再也不接。

小林夫妇请了律师给蒋阿姨发了催促函，也接到蒋阿姨律师的电话。律师说，蒋阿姨不是房东，她签的合同是无效的。现在可以退定金，最多再赔定金的这一个月利息。尽管蒋阿姨在电话里反复说自己不是为了涨价而反悔，但小林夫妇在另外一家中介公司，又意外地看到了这套房子，挂价285万元。

非房东签订的房产合同是否有效？

要不要承担违约责任

钱报记者咨询法律界人士碰到这样的纠纷，走向如何。

有人倾向于蒋女士的行为让大家足以相信她有代理权，这就是法律上称为“表见代理”。表见代理一般会被认定该代理行为有效，以维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益。但也有人认为，蒋女士在签订合同时没有出具房屋所有权人，即老夫妇经过公证的委托协议，那么可以视为中介和买方自己把关不严，没有尽到审慎的审查义务，自己承担不利后果。

浙江丰国律师事务所主任陈松涛认为，蒋阿姨是完全民事行为能力人，她签的合同有效。现在合同不能履行，蒋阿姨要依据合同承担违约责任。但房子，小林夫妇看来是得不到了——因为蒋阿姨不是房屋的所有权人，她无权处分该房产。也就是说，她说卖是没用的。 本报首席记者 肖菁

订了套西湖边500万元的房子

因为听说有白蚁，她可以不要吗？

余阿姨签订《购房意向书》交了定金后，又跑去看房。不想，一位未来的邻居告诉她，这里一楼的房子有严重的白蚁虫害，尤其卫生间的木质墙檐以及天花板上，住在一楼二楼的邻居都晓得的！

余阿姨这下急了，找了家白蚁虫害公司对房子进行了检查，还去问了白蚁虫害研究中心。对方说，白蚁分泌的蚁酸，会对建筑产生损害，想要彻底根除，至少要三年时间才能够清理完。

余阿姨听了心拔凉拔凉的。签正式的《杭州市房屋转让合同》前，余阿姨要求加一条，如果出现白蚁或者白蚁的痕迹，要房东赔偿房款的20%。房东不同意，余阿姨就拒签：“要么20万元退我，房子不买了，合同撤销。”

房东当然不肯，双方僵持不下。

余阿姨认为，房东应该对白蚁的问题心知肚明，但没把这么重要的事情在签订意向书的时候提出来，属于刻意隐瞒。余阿姨的代理律师还提交了照片，“房东把卫生间拆除得如此干净，就是为了掩饰白蚁的问题。”

房东的代理律师说，房子早就出租了，租客没来反馈过有白蚁的情况，“白蚁是不稳定的自然因素。余阿姨自己也住在附近，应该了解西湖边房子的白蚁情况。就算出现白蚁，也可以找专业除白蚁团队来清除。”

法院邀请了杭州市白蚁防治研究所的工作人员进行现场勘验。勘验结果显示，这套房子里，没有发生过白蚁虫害也没有看见白蚁痕迹。仅有部分门框有些腐烂是由于潮湿产生了潮湿虫。余阿姨找的一家生物技术公司，是一个商业机构，他们的工作人员在现场勘验时，也对房子里发生过白蚁虫害及白蚁痕迹表示不能确认。

法院由此认为，原告以此为由认为该房子存在重大瑕疵，及被告故意隐瞒欺诈，缺乏事实依据。原被告签购房意向书是双方意思的真实表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。所以，一审驳回原告要求撤销购房意向书的诉请。