商住市场降至冰点 北京市住建委表态透露出什么？

北京已购商住房怎么办？这是从3月26日开始就困扰很多人的问题。

昨晚，北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，严格执行商住政策、兼顾购房者合理利益是此次执行口径确定的大原则。

先说一下这次确定的几条口径：

第一条：在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。

说明：在“3·26新政”中，并没有说过已经购买的商办要拆除现有设施。这次口径更加明确，已购买的商办类房屋不会拆除诸如上下水等居住设施。

第二条：已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。

说明：“3·26新政”限定的是已购商办类房屋再销售的人群。对于商办类房屋的出租并没有过限制。可以租给企业、单位，也可以租给个人。

但已购商办的出售，仍然要符合政策的要求。已购商住类物业销售给个人时，购房人应符合限购政策要求：

个人在购买二手商办房时，无论属于京籍还是非京籍，都必须名下在京无住房和商办类房产记录；

在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或个人所得税。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

第三条：中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。

北京商住市场降至冰点

商住房过去主要的购买群体是投资需求和部分被限购政策影响的刚需。因此，“3·26新政”出台后，北京商住房成为这一轮调控政策最着力打击的部分，市场快速降温，数据显示，政策出台后接近2个月时间内，实际市场成交量跌幅99.9%，市场接近0成交。

老房子老办法，新房子新办法，住建委的表态透露出什么信号？北京“商改住”政策的出台后，其他城市是否会跟进？

北京市住建委对“3·26”政策作出具体解释是对两个月前出台政策的进一步细化，通过主动澄清规则，来打消市场忧虑，来让商住房政策更具可操作性。

区分合理需求与投资投机

首先明确规则不溯及既往，让已购买、尤其是已入住的商办类房屋的购房者和已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目的开发商能够放心，确保其利益不会遭到政策的冲击。尤其是对商户房的持有者来说，可租且在符合条件下可售的说明，让其吃下了定心丸，能进一步对资产处置做出长远规划。

其次规则重申保障住房需求，打击炒房行为。新口径兼顾购房者合理利益，将购房是解决购房人自身居住自身问题，和投资炒房这两种情况区分开。对合理的需求政府予以照顾；而对投资投机则坚决遏制。政策通过规定商住房要通过出租而非资产升值之后套现来实现投资回报，这一方面让商住房的炒房功能被极大削减，另一方面却为房屋租赁市场引入了生力军。开发商在建和未售出的商住房会由房企自持，或出售给住房租赁企业，部分个人持有的商住房也鼓励以合适的价格出售给住房租赁企业，或者自住和出租。这样的商住房流向无疑有利于健全租售并举的房地产市场。

限制个人购买“商改住”产品 是对消费者的保护

之前“商改住”的乱象主要出现在有限购政策的一线城市和热点二线城市，不少并不满足购房条件的人或者投资者借此来“暗度陈仓”，而开发商也为追求利润最大化，把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。对重点城市商住房进行适时调控，既可以保证房价平稳发展，打击投机炒房，又能保护购房者的正当权益——毕竟之前“商改住”销售给个人的过程中，存在大量误导购房者的嫌疑。

北京“商改住”政策对其它一线城市或将产生“风向标”作用

在北京出台商住房执行口径前一周，上海也发布了整顿商住房新规，将停止审批公寓式办公项目，同时明确对已售未交付入住的商办类项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改,不符合商业办公要求的不得交付办理过户。此外，广州、深圳和成都等城市也都先后发布了针对商办类项目的调控政策。这些政策对商办类在规划、建设、销售、使用、信贷等各环节实施“零容忍”的态度，短期看会压低这一细分市场的成交量，但从长期看，这能让商住房能借此摆脱模糊边缘的身份，做到有据可依。因此此类政策对于后续商住房市场的发展会起到积极的引导作用。

值得注意的是，楼市这么多年来面对一轮轮调控政策，市场已经玩惯了“老鼠避猫”的游戏。比如针对禁止将商住房销售给个人的规定，就有人想出买家出钱代办注册空壳公司，从而规避政策的手段。面对花样翻新的“下有对策”，政策在执行过程中还要功能更为精准有力才行实现预期效果。