破解3大认识误区 轻松读懂“公摊面积”

基本概念

公摊面积：是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

公式即为：商品房的建筑面积-套内建筑面积=公摊面积（每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积）

公摊面积究竟包含哪些？
公摊面积主要有：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体……

除此之外，这些不计入公摊：仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等。

如何选择合适的公摊面积？

国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内，据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；

带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。

为数不多的高层和小高层项目，房源面积公摊则控制在20%左右，拥有双电梯、地下车库，而楼体宽度、公共走道等面积也严格按照相关标准进行划分。

关于公摊面积的误区

1、公摊并非越小越好公共设施缩减影响居住品质

其实并不是公摊面积越小越好，公摊面积小，就意味着楼道、电梯、楼梯等公共空间变得狭小，搬运东西时会不方便，也会给人一种很拘束的感觉，使得整体居住的舒适性大大降低；

2、高得房率≠公摊面积少赠送面积不是减少公摊面积

买房的时候好多楼盘会打出赠送面积的噱头，甚至炒出“零公摊”，请相信这是绝对不可能的，国家对于房屋面积计算的部位以及计算方法都有明文规定，绝对不会出现真正意义上的“零公摊”，其中必有猫腻。

3、零公摊都是在骗人

有一些新楼盘打出过所谓的“零公摊”的广告，但是真的有“零公摊”吗？地产专家解释道：“零公摊并不是没有公摊，一般来讲是指推出的房源均有大面积赠送，公摊面积几乎可以被填补。”并没有真正的零公摊存在。

如何避免风险

新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明"，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招，提供给购房者参考。

索取公摊数据：

在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

业主自行计算：

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

在购房合同中约定公摊面积：

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。