房企销售数据狂欢背后：抓紧出货 迎接销售拐点

楼市仍在高歌猛进，千人参与土地竞买、房企销售再创新高。这数据狂欢背后的是，包括碧桂园（02007.HK）、万科（000002.SZ）在内的龙头房企均表示尽量把出货（楼盘上市）时间往前推，为可能到来的楼市变化做好准备。

加紧出货成龙头房企的共识

2017年，房企销售业绩最为抢眼的碧桂园，前4个月实现销售额2042亿元，完成超过50%的销售目标，更是连续4个月位居房企销售额榜首。

对于销售额的大涨，5月18日在香港举办2016年股东大会上，碧桂园总裁莫斌透露，主要是去年公司管理层已预见到政策加码会对市场造成一定影响，所以在提前部署的情况下，一季度开始大量推货。

会上莫斌表示，“尽量把货往前推，是为了获得更多的现金流，应对可能会到来的房地产下行周期，抓住更多机会。”尽管表示对政府的调控有信心，会让市场平稳发展，碧桂园仍需要未雨绸缪，为可能会有的变化做准备。

万科最新公布的数据显示，增速比第一季度有明显下滑。一季度，万科销售面积和销售金额同比增长81.1%和99.7%，至4月，上述两个数据的比例降至10.7%和17%。即便综合前4月的数据看，仍是下滑，前4月万科累计销售面积增长57.8%，累计销售金额增长73%。

对于业绩的下滑和未来的市场趋势，万科董秘朱旭在最近的一次投资者电话会议中做出了回应和解释，政策越来越紧，上半年销售翻倍的涨幅是非常态，下半年应该弱于上半年。

同样加紧出货的还有保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)（600048.SH），在5月初召开的保利投资者电话会议中，保利方面透露，因预计下半年流动性收紧之后可能会对销售造成影响，在主观上，上半年会加快推货进度。但是推盘进度与政府限价等措施的出台，造成开发商推盘意愿减弱。

就目前的结果看，保利的来访量等数据尚未反映出有较大的影响。4月保利的客户来访量比3月有所下降，还处在在历史偏高的位置，也是比去年全年有所提高，二三线城市的去化率还在往上升，需求还是很旺盛的。

不过，统计局数据显示，2017年的第4个月，一路高歌猛进的房地产销售终于慢了下来。国家统计局的数据显示，今年1-4月，商品房销售面积41655万平方米，同比增长15.7%，增速比1-3月份回落3.8个百分点。其中，住宅销售面积增长13.0%；商品房销售额33223亿元，增长20.1%，但是住宅的增速回落幅度更甚至5个百分点。

克而瑞研究中心认为，未来房地产开发投资增速会逐步放缓，二季度房地产开发投资增速高增长或将成为全年走势“拐点”。

克而瑞研究机构解释其中原因，房地产开发投资增速延续自去年下半年以来持续回升的态势，1-4月份增速达到9.3%，再创两年以来新高。主要得益于房地产销售的持续火热，企业资金充足，亟需补充库存。

但就4月而言，房地产开发投资额却环比连续下滑，4月环比下滑10.6%，降幅进一步扩大，结合4月商品房销售面积和金额环比下滑情况看，实际上热点城市紧缩调控对市场的效果从4月开始已经逐步显现，而“销售—投资”传导的滞后性，二季度会传导至开发投资。

哪些热点城市楼市可持续

在房企销售额的高歌猛进中，三四线城市仍为不可忽视的功臣，但对三四线城市楼市的可持续性市场存在不同的声音，万科称四个因素可判断能否持续，保利表示关注核心城市群。

对于目前较热的三四线市场问题，保利地产相关人士在上述电话会议中提及，保利地产前4个月在三四线的布局，并不代表全年的拓展方向，一二线城市仍是主要的目标。

但其同时表示，保利的拿地计划自去年已经开始调整，开始关注一些环绕核心城市、一二线城市的城市群和城市带拓展。这些区域我们并不是阶段性的补充，而是未来坚定看好在超大型城市容纳能力受到限制的背景下，这些城市将会有持续的外溢效应，包括人口和政府的职能会向外围拓展。

对于三四线市场的火爆，万科也有类似的观点。万科董秘朱旭此前曾表示，这一波热度主要还是一线城市被抑制外溢的，因为货币发行量比较大，一二线又不能买所以挤压到三四线了，但能否持续要看四个因素未来的情况。

朱旭表示，人口未来流入趋势、经济增长的趋势、交通基础设施未来改善状况，未来产业增值的情况，这四个因素决定是不是有人流聚集的能力及地产市场热度是否可持续的。

对于现阶段，不同级别的城市，万科看法各异。准二线和三线销售增幅的确超过一线，主要是一线主要受到限制比较严重，但一线城市刚需还是强劲，未来一线及一线周边卫星城的潜在刚需依然会存在。

龙头房企之外，典型中型房企的旭辉控股（00884.HK）董事长林中今年早些时候曾表示，今年三四线城市表现较好的主要有三类，一类是受北上广深刚需外溢的卫星城市；第二类是长三角和珠三角的周边的强三线城市（经济比较发达，有产业支撑，人口基础比较大，有人口导入能力）；第三类是大型城市（如天津、武汉、郑州、成都）周边三四线城市，其他较弱的三四线城市仍处于去库存状态。