济南今年供万亩住宅用地创新高 下半年或井喷式供地

备受关注的济南2017年供地大盘出炉了。2017年市本级国有建设用地供应计划(以下简称《计划》)显示,今年济南市本级土地供应总量为24577亩,住宅用地供应量为10207亩,比去年多了1407亩,供应量创下历史新高。从住宅地块的供应来看,重点保障中央商务区、华山片区、盛福片区、鲁能综合体等重点居住项目用地。

历城不再一家独大

重点项目预留指标

2017年历城区供地依然最多，但已不是一家独大。

《计划》显示,2017年度我市市本级计划供地总量为1638.47公顷(24577亩)。从计划供地空间位置分布来看,历城区、市中区、历下区计划供地量位于前三位,城投集团、西城集团、滨河集团在市投资平台中计划供地量位于前三位,有力地支撑了中央商务区和西部新区建设。

对此,济南市国土部门有关人士说,从去年济南的土地出让总价款来看,一个历城就占了43%,这个占比是很高的,再算上高新区的供应,整个东部市场供应占到了一半多。今年的供地将打破去年一个区域独大的局面,在供应区域上要均衡。今年的天桥、槐荫、市中等区域都将有相应的土地供应,像万达文旅、CBD等重点项目,在土地供应上都做好了指标预留。

该人士说,今年土地供应结合2017年全市重点项目,重点保障先进制造业、高新技术产业、现代服务业、文化产业、战略性新兴产业、重大基础设施和民生项目用地,进一步优化城市功能,促进产业升级,统筹推进城乡经济社会发展。

住宅用地重点保障

CBD、华山、盛福片区

在今年的土地供应计划中,最受关注的还是住宅用地。住宅地块的供应量直接关系到未来房地产市场商品房的供应,这对于老百姓的买房大计是至关重要的。

《计划》显示,2017年度计划供应城镇住宅用地680.44公顷(10207亩),占供地总量的41.53%。重点保障中央商务区、华山片区、盛福片区、鲁能综合体等重点居住项目用地。其中,城镇住宅用地中拟招拍挂供应普通住房用地463.06公顷(6946亩);供应棚户区改造、旧村改造、村民安置房等保障性住房用地217.38公顷(3261亩)。

世联济南公司总经理吴庆说,今年住宅用地供应上,有6946亩是通过招拍挂供应的,有3261亩是棚改、旧改等保障性住房地块。“棚改旧改地块,除了安置房外,也会有一些上市交易的,但量不是很多,我们在计算商品房供应的时候,可以按照6946亩来算。”吴庆说,按照2.7的平均容积率,以及市场上主流的成套面积110平米来算,今年的住宅用地未来可形成大约11.4万套的商品房供应。

济南市国土部门有关人士说,去年济南住宅用地的供应量是8800亩,今年住宅地块比去年多了1407亩,这也创下了住宅用地供应的历史新高。

保障工业园区用地

引导项目向园区集中

除住宅地块,商业、工业仓储、公共服务用地也与济南城市建设、产业发展息息相关。

2017年度计划供应商业服务用地166.03公顷(2490亩),占供地总量的10.13%,重点保障中央商务区、鹊山片区、万达文旅城、鲁能综合体等区域或项目的商业项目用地。

2017年计划供应工业仓储用地249.96公顷(3749亩),占供地总量的15.26%。重点保障高新区、新材料产业园、经开区等重点工业园区用地和物流产业用地,合理安排工业综合用地,积极引导工业项目向园区集中。园区内项目用地向环保产业、新能源产业、研发产业和先进制造业等高新技术产业用地倾斜。

公共管理与公共服务用地。2017年度计划供应公共管理与公共服务用地221.45公顷(3322亩),占供地总量的13.52%。保障重点开发片区的科学教育、公园绿地、水电供应等公共服务设施项目用地。

下半年或将“井喷式”供地

根据今年的供地计划,济南住宅用地供应量为10207亩,比去年的8800亩多出了1407亩。这些土地供应会对房产市场的供需关系产生多大影响?对房价影响几何?

记者梳理了2012年至2016年,济南新建住宅网签量分别为54235套、59855套、60910套、90318套、133114套。去年的新建住宅成交量创下了5年新高。

吴庆说,去年市场的成交量不能算是常态,在调控政策持续捆绑的基础上,这些商品房供应量可以对市场的供需矛盾有明显的缓解。“这些住宅地块供应出来了,短期内对市场的影响不会很明显,重点影响的是购房者的预期。”吴庆说,目前政府对市场调控是很严厉的,今年上半年市场最大的问题就是市场上供应量偏少,供需矛盾紧张,这次的供地计划中,住宅用地量这么大,会影响到购房者对后市的预期,预期稳定住了,市场也会逐渐趋稳。

省城一家大型房企负责人坦言,住宅地块对市场的影响,重点是看推地的节奏和地块入市的时间。现在预售要求是项目达到12层以上才能入市,一般的工程进度来看,是一周一层,这样综合算下来,从地块入市到项目开盘,大约需要8个月的时间。

“今年推出供地计划已经是5月底了,如果这些地块在6月份可以尽快推出,速度快的,明年年初会有供应。如果是土地供应都集中在下半年甚至接近年底的话,供应量应该都会集中在明年下半年。”该负责人说,从去年供应的节奏来看,去年6月30日前后有大量的土地集中成交,这些地块多是在今年的6、7月份形成供应量。“今年住宅地块供应量大,而且不是集中在某一个片区,这样就不会在某个片区形成聚焦效应,四面开花的话,会很大程度避免抢地大战。”

该负责人认为,这些土地供应的计划,也会对开发商拿地的预期产生明显的影响。他们不会像今年上半年一样,担心土地供应不足,出于项目开发的需要,只要出来一块地,就会想尽一切办法拿到,各种争抢在所难免。“现在心里有底了,不会那么饥饿似的恐慌式地抢地了。”

梳理今年1月份至今的济南土地供应,一共是2046亩,供应量是全年供应计划的十分之一左右,如果完成今年的土地供应指标,今年下半年的土地市场将迎来井喷供应。

根据住建部的相关要求,结合目前济南市场的库存量和去化周期,今年加大住宅地块供应是大势所趋。“我们严格按照这样的要求来做计划。”济南市国土部门有关人士说,在此基础上,国土部门根据济南限购的有关要求,在未来的地块挂牌出让上,会根据地块的具体情况,通过“设最高限价”“地块配建保障房”等多种方式,稳定土地市场。