一个济南本土地产商的沉浮录

在去年第四季度开始楼市调控之前，房产商王峰(化名)就发现，在济南拿不着土地了。他从上世纪末就在济南做房产开发，是济南第一批民营地产商，最多的时候在济南有大大小小十几个项目同时操作。

对于济南5月27日公布的2017年供地计划，王峰表示没有仔细关注。他从手机里调出济南近几年的土地成交数据，分析说就算今年的这些土地都能按计划推出，也满足不了市场需求，而且地价也必然居高不下。同时，他也坦言，现在像他这样的区域型民营房企，根本无力在规则越来越严格的土地市场上与国企竞争，也无力与上市的全国性民企竞争，所以只能另寻出路。

向地市级市场，甚至县市级市场渗透，是他所说的另一条出路，也是他能找到的继续房地产行业的唯一出路。今年，山东地级城市房地产市场火爆，他在多地都有项目进入实质性操作，个别项目规模甚至超过200万平米。他笑称可以做到退休了。

合作开发,在调控中布局全省

10多年前,王峰就在全省进行布局,开发的项目几乎遍及17地市。

那时房地产如火如荼,全国都是一个大工地,各种新区、产业园什么的遍地开花。各地方政府也都把招商引资作为重点工作,而开发商也充当了投资的急先锋。因为在济南顺利开发了几个项目,王峰被很多好友引荐给一些地方政府。

王峰一直信奉“多个朋友多条路”的传统古训,所以,一方面是因为有朋友介绍,更多的也是为了自身企业的发展,王峰就被朋友拽着奔走于山东各地,马不停蹄地看地、谈合作。

王峰说,生财,要和气,也要合作。为什么要合作呢?他举例说,一个项目前期投资需要1000万,自己手头上也拿得出1000万,可有朋友想一起合作。有的也许会自己做,但他不会,他会与朋友合作。合作其实并没有降低利润率,还可以用多余的资金再开发另一个项目。就是因为这样的合作原则,身边的朋友都愿意与他合作,他很快就完成了全省布局。

那时,政府给出的条件也很优厚。很多土地都是工业用地、教育用地,拿出一部分做工业、教育后,其余的土地可以转变土地性质,变成住宅用地。

下面地级城市的开发,以与朋友合作为主,王峰的重点还是在济南。可是,2011年3月开始的限购,让济南楼市降入冰点。

王峰回忆说,2003年初政府开始调控房地产,主要是高端项目。他济南之外有几个别墅项目,都停工了。他也很迷茫,不知会调到什么方向。有时自己独处,内心里有一种“轮回”的感觉,觉得前几年赚钱太容易了,怎么赚的还得怎么还回去。他有意放缓了节奏,甚至退回几个地块给政府。

没想到,2003年的“非典”让中国经济严重衰退,下半年又把房地产定义为支柱产业。房地产开始新一轮大发展,过热的市场又引起2004年的调控,主要是针对土地市场,取消了协议出让,要求8月31日后全部实行招拍挂。他赶在“831大限”前拿下多个地块。

2005年的调控影响还是很大的,他第一次感觉房子建好后卖不出去了。经常是这个项目拿出部分房源促销,收上钱,立马转到另一个项目付款。

咬牙挺到2006年,结果6月又来了个“7090”的调控政策。2004年抢下的几块地都要重新规划,推倒重来。好一点的是,在这之前完成了规划的项目可以正常销售。

“7090”让很多项目推迟,最直接的结果,就是2007年供应严重不足,这是2007年房地产井喷的主要原因。

老百姓被压抑了两三年的购房需求突然释放,开发商们被压抑的情绪也在瞬间引爆,2007年大肆抢地,各地“地王”频出。

说到这里,王峰笑了,说那几年的调控现在想来,就像是小孩子玩魔方,一扭过来,白色的,不喜欢,调!扭来扭去,蓝色的,好!可再一转,还是红色的更好,再调!

名利场中,来了就身不由己

2007年的火爆,让绝大多数开发商对市场失去了警惕,即使是10月份销量明显下滑也没有在意,仍在土地市场买买买。他也在那几年抢了好几块地。大家都感觉这个市场仍会持续走高。

市场的过度消化在2008年明显迟缓,又赶上全球性金融危机,王峰因为2007年抢了多块高价地而资金紧张。他想降价促销以回笼资金,可很多买房者是在2007年高点买的,要求退房。不敢降也不敢退,他甚至想过民间拆借。

最后,把原来开发的部分写字楼、商业项目以较低的估值进行了抵押,才渡过难关。

商业思维敏感的他,也趁机与金融行业沾上了边。不过,他没有金融的思维,只是想这是一个低成本的融资渠道。他骨子里还是一种传统商业思维,把项目最大利润地卖掉,然后再买地再生产再销售。

王峰说,如果那时能转变思维,以资本的思维来运营公司,也许现在公司的规模能扩大十几倍。不过,他也承认如果重新来一次,他极有可能还是会有一样的选择。

2008年底政府开始救市,2009年市场又重新火爆。火爆的市场总是相似的,开发速度跟不上销售速度,一天一涨价也挡不住购房的热情。

一线城市2010年开始限购,到济南限购的2011年,全国一二线城市全部都限购。

王峰看一线房企进军三四线城市,也重点转战地级城市。没想到,那里人口有限,购买力有限,建成的项目基本上都成了库存。不敢开工,30多个项目,正常开工的不到10个,那段时间真的是度日如年。他想挺住,想尽除了高利贷之外的所有融资渠道,还是无法撑下去。最后,只能裁员、卖项目。

20多年了,那是王峰第一次大规模裁员,他与每位辞退的员工谈话,每次都心如刀割。他向每一位员工承诺,一旦挺过去了,只要他们愿意回来,公司一定敞开大门。

卖项目,王峰也有自己的账,不好的项目不好卖,即使卖出去了也是萝卜价,所以他从好项目开始卖。先把那几个正常开工的项目卖了,然后又卖了几个半开工状态的项目,他把不敢开工的项目都留下来了。

拿着卖项目的资金,王峰在2015年又回到了济南,好日子一直持续到2016年底。

这一轮调控虽然很严厉,而且看不到停止的样子,但王峰已不再恐惧。在他看来,这次的调控不再是扭魔方,而是有内在规律可循的。规律之一,不再调控一刀切,而是“一城一策”,这就避免了全面衰退。规律二,调控主要是针对投资炒房的,投资者被压住,房价就会滞涨,争取的这段时间可以调整经济结构,优化城市基础设施,拿时间换回前两年透支未来几年的房价增长。

王峰说,只要调控有内在规律,就没必要紧张。

对于一些报道中称他为“企业家”,他说他不是企业家。企业家要有自己的经营理念,自己的管理思想,而他没有。

王峰说,他这种规模的企业,以前也有过长远战略,但都没用。政策、市场变化太快,只能不断改变,去适应这种变化。一切都是为了生存,所以就变成机会主义了。

问他既然现在的调控不像之前那么随意,是不是可以少些机会主义,多多考虑长远发展了?

王峰说,已经错过时间了。如同大多数民营企业,创业之初公司里有很多亲朋好友,齐心协力,发展很快。当做到一定规模时,很多事情就不是依照规章制度去办了,而是看人情。这个过程中,很多人也跟不上企业的发展,可又不愿离开,这样新来的员工就缺少更大更好的平台,成长起来后就选择了离开。

他说,万达当年也经历过类似的境况,他们的做法是,给亲友们一大笔钱,让他们退出公司管理层。可是,他做不出来。

不过,王峰又说,很多事情都是有两面性的,公司凝聚力很强,这也是20多年经历过很多风雨依然能健康地走下去的原因之一。

他说,公司规模可能不大,但大家做得很开心。

王峰在上世纪80年代初考入大学,是那时代的天之骄子。毕业后被分配到政府机关,两年后主动辞职,下海创业。

问及原因,他说看到改革之初那些企业家,傲立潮头,意气风发。他觉得他们是在做一件改变中国的伟大壮举,他有着深深的实业报国的想法。

那现在还有下海之初实业报国的想法吗?他想了想,笑了,套用了一句最近金融圈比较火的一句话,说:这是一个名利场,进来了就身不由己,不管你愿不愿意。

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