房地产信托遭遇严监管战线收缩 增量业务将受限

在金融去杠杆和楼市调控的双重背景下，信托公司房地产信托项目被全线收紧。北京商报记者注意到，去年四季度以来，楼市“输血”的多个渠道逐一遭堵，不少房企回转向信托融资，令房地产信托融资规模持续回温。然而，今年以来，房地产信托市场遭遇严监管，5月下旬，银监会向各地银监局下发文件，严查违规开展的房地产信托业务。多位业内人士预测，未来房地产信托规模将受到一定影响。

信托公司战线收缩

通过银行理财、券商资管、基金子公司等通道输血楼市的融资手段逐一遭遇严控后，监管再度指向房地产信托，今年5月下旬，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，重点提及违规开展房地产信托业务将被监管列为重点检查对象，多家信托公司相关负责人向北京商报记者表示，新规下发后，对全行业确实造成一定影响，房地产信托融资规模受到进一步收缩。

“今年以来，房地产整体形势趋紧，房地产信托融资项目也受到全面收缩，不过各地房地产调控力度不一样，信托公司房地产信托占比也不同，对于部分基金公司来说，房地产信托比例并不大，而且前期一直在调控过程中缓慢调整，所以影响可能并不大，新规的下发对前期比较激进的一些小公司来说影响更大一些。”北京一家大型信托公司相关负责人向北京商报记者表示。

沪上的一家小型信托公司也表示，今年房地产信托业务是一个调整期，政策趋紧，信托公司开展房地产再融资业务也相对更加谨慎，短期内很可能在增量上有明显的制约作用，多数信托公司持有观望态度，等待市场情况更为明朗。

不过也有部分信托公司人士表示，加强监管后，很多以前可以发行的产品现在都无法备案，部分信托公司更是主动叫停房地产信托业务。业内人士表示，信托融资的主要资金来源于银行，而目前银行全面“缩表”，大量表外业务和通道业务资金正在回流，信托资金来源也受到限制，因此，银监会发文后索性暂停该业务。

重拳出击违规行为

今年以来，监管大刀阔斧整顿金融乱象，尤其是对房地产信托领域的监管逐渐升级，房企融资难度也在不断攀升。根据《2017年信托公司现场检查要点》，包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务受到监管重点审查。  将时间维度进行拉长来看，今年以来加强房地产信托整治已多次被提及。今年3月29日，银监会下发《关于开展银行业“违法、违规、违章”行为专项治理工作的通知》（45号文），要求整治信贷资金参与房地产炒作情况，对于违规进入拿地环节、违规发放开发贷、贷后管理不严、绕道借道变相融资、违规发放首付贷等行为进行了限制。

步入4月，房地产信托管理监管举措持续加码，银监会半个月内连续出台7个监管文件，要求消除多层嵌套和去通道化以及限制监管套利行为。如4月10日下发的《关于银行业风险防控工作的指导意见》（6号文）明确表示，各级监管机构要重点关注房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司，4月下旬，又有消息称，银监会近期要求信托公司控制向房地产行业提供融资的行为，监管要求重点针对房地产行业以及其他产能过剩行业。

增量业务将受限

今年以来，新增房地产信托数量上涨，占比也有所走高。 普益标准数据显示，今年前5个月房地产信托发行数量呈现上升态势，1-5月新发投资于房地产领域的产品数量分别为48款、45款、55款、74款、101款。发行产品资金运用于房地产占比分别为11.03%、9.68%、8.99%、12.42%和19.88%。

对于今年以来房地产信托融资占比升高的现象，用益信托研究员廖鹤凯表示，其实不少项目可能并不是当前做的，只是现在才发出来而已。6月资金面紧张，包括房地产信托在内的很多项目融资速度可能会有所下降。上述沪上信托公司相关负责人也表示，一般情况下，影响有1-2个月的滞后性，从评审、存量项目发行需要一段时间，预计后期房地产信托业务规模可能会下滑。

“新的监管要求将使信托业通道业务承压，或将对未来信托业增长形成一定制约，预计未来一段时间，房地产信托业务的增长会有所受限。”用益金融信托研究院助理研究员黄琬娜坦言。