空置房率居高不下 治理空置房应纳入房产调控范畴

“治理空置房问题，应该通过征收空置税，让业主感受到囤积房屋等待升值在经济上很不合算，从而将空置房屋抛售出来。”

从去年第四季度开始的进一步加大房地产市场调控力度，经过半年多的运作，已经开始在各地的房地产市场上见到效果。最新数据表明，无论是新建商品住宅的价格还是二手房交易价格，多个城市已经有所下降，民间房屋租赁市场的价格也已出现松动。因此，就房地产市场目前的状况来说，已经不像前几个月那样紧张了。

但是，这一轮调控力度的加大，在很大程度上仍然是运用了限购、限贷以及提高房贷利率等行政化色彩很浓厚的手段，这种行政化措施是不是将成为未来房地产市场的常态，官方目前还没有明确的说法。但是一个不可忽视的因素是，由于我国很多城市长期以来将房地产市场的发展与地方经济的发展，特别是政府财政捆绑在一起，假如从目前开始的楼市降温成为一种长期趋势房价持续下跌，调控政策很有可能转向。也就是说，当这些看上去很严厉的调控政策取消，甚至出台相反方向政策的时候，房价很容易出现再一次激升。中国房地产市场虽然建立时间不长，但这种“翻鏊子”已经有过多次，它留给市场的教训是深刻的。

去年召开的中央经济工作会议提出，房子是用来住的，而不是用来炒的。这个明白如话的定义准确地揭示出了我国房地产市场的真正病灶，就是大量的住房被用来作为投资炒作的标的物，使其未能很好地发挥出居住功能。现在，我们注意到了这种投机炒作所造成的严重后果，它虽然满足了地方政府通过房地产市场搞活地方经济、增加财政收入的需求，但拉抬了房价，导致大量低收入群体住不起房、租不起房。然而，这只是问题的一个方面，还有一个方面却没有引起足够的重视，这就是造成了很多城市出现了大量的空置房。

空置房指的是已经卖出去但没有人稳定居住的房屋。这在各国的房地产市场上都有存在，但如果空置房存量过高，就造成了资源的浪费，特别是房屋所依赖的土地，是一种公共资源，空置房过多就表明土地资源没有合理利用。目前，发达国家的空置房大多在10%以内，基本保持在合理水平，但由于我国的房地产市场投资炒作风过盛，很多业主购房后没有用于居住，而是等待升值后转手甩卖赚取差价，这造成了空置率远远高于各国平均水平。2013年的一项调查表明，全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，2015年的另一项调查也表明，中国主要城市的住房空置率在22%至26%之间。

空置房率长期居高不下，对于房地产市场的和谐发展是不利的，特别是一旦出现市场转向，空置房业主将囤积的房产集中抛售，很容易造成整个楼市大盘暴跌，引发一系列的连锁问题。我国在房地产调控中一直要求增加土地供应，但如果土地增加后造出的房屋却又被空置，这就表明单纯地增加土地供应失之简单化，事实上好多大城市的土地资源已经并不丰富。因此，在房地产调控中应该将治理空置房纳入政策框架，利用市场机制将空置的房屋倒逼出来，引导业主出售多余的房产。这样做，一方面可以增加市场的可供房源，减缓住房供应紧张的压力，减少土地供应的需求，而最为重要的是，可以改变弥漫于楼市的投机炒作风气，促使市场供求走向平稳，实现房子是用来住的这一目标。

治理空置房问题，应该用市场化手段，通过经济杠杆来让空置房走向市场。一些人之所以囤积大量空置房，关键在于业主期望收获未来的升值，因此要通过市场化手段来打消他们的这种期望，一个可取的办法是结合已经完成的不动产登记，对空置房屋征收空置税，而且税率可随空置数量的增加而逐级提高。通过征收空置税，让业主感受到囤积房屋等待升值在经济上很不合算，从而将多余的、空置的房屋抛售出来。就这一点来说，目前的调控思路要从堵改变为疏，目前一些地方在限购、限贷之外实行的限售政策应该取消，因为这只是促使市场交易冷清，而无助于实现住房是用来住的这个目标。