严调控下抢地大战频现 政策无力or房企饥不择食?

尽管热点城市控地价的力度一直很强，但房企抢地的热情却未见褪去。这不，6月12日，济南章丘的土拍大战再次震惊楼市。溢价率达400%！楼面价超6000元/㎡！一次性加价4亿！几十家房企参与竞拍，7小时僵持不下，最终9宗住宅揽金近40亿！这些几乎条条都创下章丘土拍记录，更“顺理成章”地将章丘房价推向“万元时代”！

章丘地价飙升背后：是政策无力还是房企饥不择食

从6·12章丘土拍结果来看，主城区房价过万毋庸置疑，另外，由于土地溢价率过高，此次出让的9宗住宅，将有4宗必须现房销售，而经过激烈竞争的贺套村4宗地也必须等主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可。因此，在章丘地价飙升背后，所谓“最严”的土地调控新政的威力似乎并不明显。

先来回顾一下济南最新的土地调控政策，章丘也被纳入调控范围：

第一，提高居住用地竞买资金条件，竞买资金须全部自有，实力强大的房企占据优势，资金周转存在压力的房企，尤其是小型房企将逐渐失去独立拿地机会；

第二，土地出让溢价率和预售许可挂钩：居住用地溢价率达100%以上(含)项目主体结构完工后方可申请办商品房预售许可;溢价率达150%以上(含)的项目竣工验收通过后方可申请办预售许可。

还记得，5月15日，长清迎来4·19最严调控之后的首场土拍，3宗地拍出高价，长清随之进入现房销售时代；如今章丘也无惧预售限制，坦然接受现房销售的后果。这让人不禁疑惑，这到底是政策无力还是房企的确已经陷入饥不择食的境地。

第三，设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让，即当竞价超过限制之后，将转为竞拆迁安置房面积，且不设最低标准，谁配建拆迁安置房面积高，地块将归谁。

据了解，近期唐冶新区将大量供地，最高限价政策将被首次执行，且与现房销售政策一并执行。由此意味着对房企资金实力有着巨大的考验，无论是现房销售还是竟回迁安置房建设面积，都将对房企产生史无前例的高压。

楼市调控风声鹤唳 土地市场为何逆势升温？

自3·17楼市新政以来，全国多城市相继加入调控大军，从限购、限价、限贷、限售等各个方面逐一突破，投资者、炒房客无奈退场，部分刚需被误伤，调控力度大的城市，比如济南等城市的楼市成交跌入低谷，金三月、银四月、红五月全部未现身，住宅成交量大幅下降，俨然一派“淡季”景象。

然而，就在楼市调控风声鹤唳，热点城市住宅成交量大幅下跌的同时，土地市场却逆势升温，似乎并未受到影响，就全国来看，供需两端皆比较旺盛。

根据相关数据平台的统计，截至6月8日，今年全国卖地最多的50大城市合计卖地10909.6亿，同比上涨31.3%，其中有12个城市的卖地金额超过300亿。同一时期，25家大型房企拿地总金额超过6554亿，同比上涨58%。

有专家指出，土地市场之所以较为红火，一方面是因为开发商拿地补仓的意愿强烈，另一方面是由于土地供应量有所增加，且在严调控下，价格相对不高。

与全国地市略有差异，济南上半年土地市场虽然也较为红火，但土地供应量却远远不能满足房企们的需求。对于济南市场来说，目前库存量较低，市面可售楼盘较少，而需求群体较大，因此开发商急于拿地补充“体力”，因此在今年上半年，除了特殊用途的土地，如CBD用地之外，其他土地包括章丘、长清在内的多场土拍竞争都相当激烈。

有业内人士曾点评道，尽管现在土地市场调控力度不小，但很多房企，尤其是大型房企在去年一年获得利润颇为丰厚，因此，他们无惧现房销售带来的资金周转压力，尽力加强土地储备。另外，据相关数据平台的介绍，上半年济南土地出让仅占全年的30%，下半年将有更大量的土地进入市场，而且土地市场可能会表现出一定滞后性，预计到下半年，土地市场的热潮可能会出现一定降温。