李宇嘉：中国楼市交易进入高位平衡而非拐点性回落

今年1~5月份，房地产开发投资同比增长8.8%，较前4个月收窄0.5个百分点，这是自去年11月以后，开发投资累计同比增速第一次回落。业内认为，开发投资增速“首降”，土地购置和新开工增速大幅下滑是直接原因。

1~5月份，全国土地购置面积同比增长5.3%，增速比1~4月回落2.8个百分点，而单月土地购置面积今年以来首次同比回落，前5个月的土地成交价款增速今年以来也首次回落。同期，商品房新开工同比增长9.5%，增速较1~4月回落1.6个百分点，而单月新开工面积同比增长5.2%，增速较4月大幅下降4.9个百分点，近乎“腰斩”。

从领先指标销售来看，未来土地购置、新开工、开发投资的前景更加不乐观。1~5月份，商品房销售面积同比增长14.3%，增速比1~4月份回落1.4个百分点，延续了2016年4月以来持续回落的趋势。而且，目前14.3%的增幅不到去年同期的1/3，仅为年初的一半，而销售金额增速也仅相当于去年同期的一半。

从目前看，调控政策与金融去杠杆下房贷收紧形成“双紧缩”，未来楼市下游销售端增长或将继续回落，而开发商土地购置和新开工的积极性也将难以提振。因此，今年5月份开发投资“首降”，或意味着开发投资拐点来临。

考虑到房地产对全产业链和库存拉动的滞后性，如果开发投资出现拐点，今年三四季度将是上下游“补库存”周期拐点。再考虑到，今年经济和固定资产投资超预期的重要原因是房地产销售和投资超预期，开发投资拐点也将是经济和固定资产投资的拐点。

笔者认为，由于开发投资滞后销售12个月左右、滞后新开工和拿地6个月左右，而新开工和拿地取决于领先指标销售，判断开发投资拐点是否来临，要看销售前景，而销售前景取决于当前销售和库存周期的变动趋势。

从区域看，东部销售放缓是拖累商品房成交增长的主要原因。近年来，东部占全国商品房销售面积的45%~50%，今年1~5月份占比45.6%。2016年，东部、中部和西部商品房销售面积增速分别为22.7%、28.4%和15.6%，东部销售增速接近中部、高于西部，也高于全国平均水平。但今年1~5月，东部、中部和西部商品房销售面积同比分别增长8.9%、17.7%和21%，东部销售增速不仅低于全国平均增速，也不到中部和西部的一半。可见，东部拖累全国销售增长。

2015~2016年，东部地区商品房月度销售一直保持20%以上的增速，今年则迅速降至个位数。可以判断，东部地区商品房销售面积骤然下滑，很大程度上受到了调控影响。今年以来，60多个城市（县）出台了调控政策，除中部少数省会城市外，绝大多数受调控城市在东部，且东部三大都市圈内几乎所有城市都被强力调控覆盖。

笔者认为，以限购、限贷、限价（限制地价和房价）、限售、限证（限制预售证发放）等“五限”为主要内容的需求端控制，对于占全国成交量近半的东部楼市来说，可谓需求冷冻，土地和新房供应人为抑制，新开工和拿地也明显下降。

根据CRIC的统计，5月份29个重点城市新房供应环比和同比分别下降13%和22%。其中，一线城市新房批售面积环比和同比分别下降53%和61%，二三线楼市新房整体供应环比和同比分别下降8%和16%。值得注意的是，越是热点的城市，新房供应下滑越明显。比如，武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等东部热点城市，5月新房供应同比分别下降了32%、72%、62%、44%、48%和54%。其中，14个城市新房供应环比和同比均明显下滑，多数下滑30%以上。

供应明显下滑，很大程度上与限地价和房价、限证大面积铺开有关。开发商无法顺利获得土地、无法获得预售许可证，或不愿申请预售，导致新房供应和成交下滑。目前，多数调控城市的新房供应受预售管制，高于控制价的新盘无法入市。

据CRIC统计，2015~2016年，300城楼面地价加速上扬，相比2013~2014年近乎翻番，分别达到2800元和4833元，热点城市楼面均价进入“万元时代”，一线城市超过2万元。前2年土地楼面价高涨，高价盘“扎推儿”排队。同时，新房销售受网签管制，高于控制价的，卖了也无法网签，销售人为低估。

供地下滑更明显。4月初，住建部和国土部联合发文，库存周期在6~12个月的，要增加供地，6个月以下的，要显著增加供地。目前，热点城市（包括东部三四线城市）库存周期普遍在8个月左右，但供地不太乐观。4月份，北京公布未来5年6000公顷的供地计划，但到目前只推出3宗地，完成供地任重而道远。据CRIC统计，2016年1季度至今年1季度，一线城市土地成交建筑面积2048万平方米，仅相当于商品住宅成交的40%，除郑州、合肥外，13个二线城市土地成交建面均小于住宅成交建面，4~5月份二线城市土地成交同、环比分别下降49%和35%。

目前，三四线地市火热、溢价率高企，土地拍卖“抽签”、新房“摇号”配售，意味着当前楼市开发和销售的热情还很高。笔者认为，供地之所以明显下降，除了受到特大城市空间逼仄、供地弹性低的影响外，很大程度上与各地怕出“地王”有关，制定了一系列如“竞自持、竞保障房面积”、“摇号”等规则有关，这导致拿地门槛抬高，程序冗长，成本上升，有效供应下降，开发商拿地的积极性下降。因此，不管是销售增速下降，还是拿地和新开工下降，与调控造成的冻结有很大关系。事实上，多数指标单月增速都高于去年同期，这意味着楼市仍在高景气位。

笔者认为，去年以来，开发投资快速回升，除了受政策刺激外，高地价推动资本形成占了很大成分。当政策转向抑泡沫后，开发投资和销售也开始去泡沫，楼市上下游均已开启高位回落的进程。

但是，楼市新增空间还很可观，如城镇化、旧改、都市圈、小城镇等，国家也有意识地挖掘楼市新空间，释放有效需求，以政策来对冲投资下滑。比如2018~2020年再改造各类棚户区（含农村危房）1500万套；比如，加速高铁和轨道交通建设，扩大楼市交投半径，鼓励返乡置业；比如，推进脱贫攻坚和新型城镇化，加速“去库存”和人口在城镇积聚；比如，推进都市圈建设、大中小城市互联互通，鼓励大城市住房需求向周边疏导等。

因此，尽管楼市交投将从高位回落，但绝非拐点性回落，而是“倒L型”高位平衡，长周期将呈现缓慢回落的走势。