2017上半年30城中17城成交下滑 市场集中度再提升

充满悬疑的2017年楼市跌跌撞撞已然过半，当多家开发商陆续交出骄人的业绩之际，国内主要城市房地产市场的收缩却为行业下半年埋下一丝隐忧。

中国指数研究院的研究数据显示，该机构2017年上半年监测的30个主要城市，17个城市成交面积同比下降，一线阵营中的北上广深同比降幅较高，其中深圳同比降幅超过50%，北京、上海降幅高于30%，二线阵营的南京甚至创下6年来同期最低交易额。

冰冻三尺非一日之寒。虽然多个城市的一二手房价依然维持稳定，但重点城市成交量的下跌依旧透露出市场降温的端倪。

值此拐点来临之际，曾经高歌猛进采取扩张型战略的开发商们，不得不重新对市场进行思考，唯有及时调整战略顺势而为的公司，才有望在这一轮调整中平稳生存乃至赢得先机。

中国房地产市场全新格局，或许已经开启。

多城市交易量收缩

日前，深圳市国土委公布6月份楼市成交情况，显示今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套住宅，同比减少54.7%，成交均价54632元/平方米，环比下跌3.9%。据悉，自去年10月8日深圳公布“深八条”以来，楼市调控效果明显，进入今年以来，房价逐月环比下降。1至5月，深圳新房成交均价分别是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。

该市刚刚公布的6月份楼市成交数据显示，6月新房成交2953套，环比增加27.7%；成交价格为54492元/平方米，环比降0.04%。从去年10月份以来，深圳新房成交均价已经连续九个月环比下降。

同样为一线城市的北京也在政策叠加效应下出现交易量的下滑。北京的“930新政”被称为“继2011年限购后的最严政策”。进入2017年，北京调控范围不断扩大，3月17日以来，北京相继出台了近20项调控政策，甚至祭出针对离婚的堵漏新规。与此同时，增加供给的调节手段也被决策层使用。2016年上半年，北京住宅用地共实现成交24宗，远高于去年同期7宗的成交量。

亚豪君岳会日前提供给第一财经的最新统计数据显示，今年上半年，北京商品住宅仅成交13464套，成交面积204.59万平方米，同比分别减少44%、42%。这一成交量也创造了历史新低。以刚过去的一周（6月26日~7月2日）为例，北京除保障房、自住房外的商品住宅仅成交296套，成交面积5.9万平方米，创近17周新低。

在广州，成交同比下跌幅度低于北京和深圳，但下跌的趋势依然成立。数据显示，仅仅6月份，广州一手住宅网签成交量为6784套，环比5月的6568套小幅增加了3.29%，但同比仍然少了37.9%。

除了一线城市，部分房价涨幅较大的二线城市也陷入市场的自我修复阶段。南京曾经是去年房价涨幅最大的城市之一，但今年上半年却陷入了“滞涨”状态。有数据显示，截至6月29日，不含高淳、溧水，南京市累计成交新房30478套，比去年同期的7.5万多套大跌近六成。南京网上房地产最新统计数据显示，今年上半年，南京市共成交新房3.73万套，去年同期为7.59万套，同比下降50%，这一成交套数也创下2011年以来（上半年）新低。

中国指数研究院数据显示，2017年上半年中指监测的30个主要城市，17个城市成交面积同比下降，其中南京下降幅度达61.19%，福州同比降幅也超六成。当然不乏依然上涨的城市，其中汕头升幅为195.52%，徐州次之，同比上升41.67%。

亚豪机构市场总监郭毅对第一财经分析认为，供应端的发力将继续有效平抑房价预期，但前述入市的地块，其项目最快也需明年年初入市，因此无法解救今年下半年的成交量。在她看来，今年下半年北京楼市成交量将继续维持低位，2017年的全年成交情况恐将创造历史新低。

一份《百日调控全景速览》报告显示，3月17日后的100天内，北京链家的二手房百日成交量下降70%，核心500盘年化换手率下降62%。5月，北京二手房核心500盘0成交占比达到1/4；上海链家二手房成交量环比下降25.6%，均价下跌0.2%；深圳链家二手房成交量继4月环比下降23.1%后又环比下降9.5%，均价与4月基本持平；广州链家二手房成交量则环比减少17.5%。

市场集中度再提升

上半年，面对市场的重压调控，房企依旧在规模争夺战中表现出了巨大的能量，强者恒强的局面日益明显，黑马杀出也越来越多。

根据中国指数研究院监测，截至6月30日，销售额超过50亿元的企业达到126家，比去年同期增加了11家，销售额共计36220亿元，约占全国市场份额的62%。万科、碧桂园、恒大迈入2000亿门槛，绿地、保利、中海、融创紧随其后迈进千亿阵营，再次呈现强者恒强的行业定律。

来自克而瑞的数据显示，TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP10上榜门槛为702亿元，增长40%；TOP30房企的入榜门槛增幅最大，大幅增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张，与其他房企的规模差距越来越大。

事实上，过去两年房企巨头们的奔跑速度让人咋舌，而这种速度并没有因为2017年市场降温的预期而有所降低：碧桂园销售目标6000亿，恒大销售目标4500亿，保利销售目标3000亿，旭辉将冲击1000亿，新城将冲击1000亿……

从面积销售门槛看，增幅最大的是TOP10、TOP20和TOP30的房企，均增长近50%。在市场调控持续加码的背景下，龙头房企仍能实现如此高的增长实属不易；而其他房企受调控影响更大，TOP200房企的集中度也超过六成。面积方面，TOP100和TOP200房企的集中度达到了33.2%和36.9%。

其中，恒大超过碧桂园重夺销售权益榜榜首，达到2088亿元。碧桂园则是流量金额的冠军，其更多的合作项目让其流量金额保持领先。上述两家房企在一二三四五线的广泛布局让它们可以有效对抗调控带来的影响，可以说在每一个地区都有货值，因此可以保证稳定的规模收入。

此外，融创中国1～6月实现累计销售额1088亿元，仅用半年时间达到千亿规模。6月该公司更是实现销售金额285亿元，创企业单月销售历史新高。

“市场集中度的提高是行业发展走向成熟的标志。”链家研究院院长杨现领分析，我国房地产市场长期由增量向存量转变，短期面临史上最为严峻的调控，开发商提高集中度是必然。究其原因，首先，市场下行对开发商运营提出挑战，中小开发商销售放缓严重影响资金回流，财务成本压力较大。在大企业的抢夺下，中小企业越来越拿不到土地，也就失去了生存的空间。这种情况下，手头无地的企业将面临倒闭，手里有地的企业可能被兼并。其次，由于开发净利润的下降，越来越多的开发商转型做存量的持有和运营或转型到其他行业，使开发商在这一阶段的市场集中度迅速提高。

抢跑出货悄然出现

虽然大开发商在上半年获得不错的销售业绩，但对后市的不乐观依然对其销售部门形成极大压力。6月底，部分开发商已经悄然启动“抢收”行动。

6月24日，郑州融创象湖壹号新一期开盘直接降价20%。在周边高层房屋均价高于1.3万元/平方米的前提下，象湖壹号高层直接标价1万元/平方米。6月25日，融创石家庄某项目二期低调开盘，精装高层约1.5万元/平方米、洋房1.55万元/平方米，低于预期价格约15%。而北京周边的燕郊，融创也有项目房价已经下调5000～6000元/平方米，降幅在20%～30%左右。在天津，融创融园也启动促销活动，新推毛坯产品，其售价较2016年9月的一批带装修的户型下调了约3000元。虽然去掉了基础装修环节，但是房屋售价终归呈现松动迹象。

作为半年销售突破1000亿的大型房企，融创的主动让利促销带有某种标志性意义。在政策调控、资金收紧、买家观望的重重围困下，开发商主动调整策略将是下半年市场上的主流。

无独有偶，恒大也在6月份呈现抢跑迹象。该公司披露的月度销售数据显示，6月份新开盘项目32个，占上半年新开盘项目79个的40%，这使得该公司当月实现合同销售611亿的新高。

有业内人士表示，今年第二季度以来，楼市中观望气氛浓烈，无论购房者还是开发商，都在一定程度上处于僵持状态，但随着时间的推进，开发商回款压力增加，势必会有企业率先打破僵局。

杨现领表示，房地产调控中，房贷政策的收紧会对市场产生实质性影响。在他看来，此次行政密集调控正好与金融市场的强监管相叠加，也与流动性紧缩的市场周期相叠加，对市场形成的冲击是巨大的。

针对下半年楼市变化，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹的看法是，房地产调控政策难有明显松动，市场成交同比持续放缓。资金方面，他预计行业到位资金增速将继续缩窄，房贷利率可能明显上调，开发投资增速则将步入下行阶段，但跌幅不会太大。

扩充经营范围

随着开发业务进入天花板，房企也意识到不能够只依靠住宅销售来提高自己的产能，因此越来越多房企选择拓展更多的渠道。

特色小镇、长租公寓、PPP模式等模式开始流行，房企都从单一项目开发转向存量资产运营管理。

第一财经记者梳理发现，包括绿城、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福、华侨城、绿地等房企陆续打造融入文化、旅游、科技、足球、农业、养生等各具特色的小镇。如以碧桂园、时代地产等为代表的科技型服务小镇、以绿城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇，以及以华夏幸福为代表的产业小镇等。

事实上，伴随着城镇化的不断加速，政企合作开发的产业新城和特色小镇吸引了各大房企的积极参与。通过产业新城、特色小镇的开发模式，房企可以以较低的价格在一二线核心城市经济圈周边的优质三四线城市进行战略布局。

比如，华夏幸福自2002年进入固安工业园区以来，已专注在产业地产的开发运营上深耕多年。在2016年迈入千亿房企阵营后，华夏幸福也提出了三到五年内完成百城布局的规模目标。

此外，长租公寓作为未来房企多元化业务的一个盈利点，也吸引了房企纷纷试水。从长租公寓的发展潜力来看，一方面基于政府土地政策的倾向，北京、上海等热点城市的住宅地块都有了一定比例的自持要求。另一方面，随着热点一二线城市租住人口比例的提升，流动人口对长租公寓市场的需求也十分可观。

克而瑞统计发现，目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。今年来，龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，通过冠寓品牌发布三条产品线。碧桂园上海区域5月也开始了长租公寓管理部、商业管理部等组织架构的搭建。

同时，万科、绿地、绿城、华夏幸福、龙光等大中型房企，通过“轨道交通+物业”模式获取城市土地。如万科与其基石股东深铁集团以TOD模式共同推进实施“轨道+物业”发展战略。绿城与宁波轨道交通集团签约，通过杨柳郡项目实现产业与地产相融合，开启“轨道+物业”新模式。绿地则直接签约了多条地铁线，并进一步获得更多的土地。

易居中国(企业)CEO丁祖昱表示，目前房企作为中国支柱产业的一个主体，已经进入到了各个相关领域。随着未来在中国房地产行业增量的市场空间变小，企业还将加强对于这些相关领域的探索来寻求新的业务增长点。

对于企业而言，输掉的速度意味着错过的商机，但快速的发展和业务范围的扩张，也让企业面临管理的瓶颈，从而出现客户维权事件的集中爆发。第一财经记者统计发现，包括万科、碧桂园、恒大、绿地、融创、金茂等企业都相继爆发了维权事件。今年几乎成为业内维权最多的一年，几乎没有房企可以幸免。

维权只是管理流弊的一方面，随着企业增加，工程质量、人才储备都成为房企面临的难题。

在当今的房地产行业，已经容不下“小而美”的公司存在，因为过高的土地成本和融资门槛，使得小企业在眼下的市场环境下，很难找到夹缝生存的空间。不过，在这样一个浮躁的时代，每家企业都开始用足杠杆，而接下来的调控却越来越严。已经有企业开始降价甚至亏本卖房，对于每家企业而言，无疑走在钢丝上。如何扩大规模并优化管理，让自己的产品在这个挑剔的时代出彩，房企还需要思考更多。