济南：开发商抢地、购房者争做“接盘侠”

济南在向一线城市看齐，学习他们的摊大饼模式，集中力量做大都市圈。对于于山东省，经济，文化，金融，商业，交通、医疗等诸要素热点聚集于济南周边，济南的地产是最值得购买投资的。地铁建设又让济南拉开了新的框架，巨大的发展潜力吸引了众多品牌地产商来到济南，一方面是众多知名房企争抢济南市场，一方面是稀缺的土地供应。缓供地，推高了土地拍卖价格，导致了高地价，高地价的释放又导致了高房价。一直存在一个问题：到底是高房价导致高地价还是高地价导致高房价？归根结底还是对济南未来城市发展的预期，你看好他自然就舍得去抢地，去买房。

全国房地产Top20来17家抢地

在中国房协等发布的2017中国房地产开发企业500强榜单中，Top10强全部为全国性房企，前三强恒大、万科、碧桂园销售额均在3000亿元以上，绿地、保利、中海、万达、融创、华夏幸福分列四到九位，龙湖和富力并列第十位，最后一名的富力去年销售额超过600亿元。仔细观察不难发现，Top10强中多是济南人熟悉的老面孔，华夏幸福基业今年刚通过“产业新城+”的业务模式，要在黄河北投资600亿打造新城，至于富力，据国土系统有关人士称其今年下半年也将进入济南，或在东部布局商业地产。这样一来，进入全国房企Top10强的企业将悉数进入济南市场。

刚在长清拿地的招商蛇口位列500强榜单第15位。和招商蛇口一样，第17位的旭辉今年也在章丘拿地，首次进入济南。第12-20名中的华润、绿城、世茂在济南布局多年，金地集团虽在济南设立分公司，但尚未拿地，而新城控股则通过在济收购获得项目。因此，在Top20强中，目前看来仅有三家没进入济南。

缓供地，维持高地价

一方面是各大房企都来济南抢地，一方面却是济南的缓供地政策，稀缺的土地供应遇上大量品牌地产商抢地占领市场，地价恐怕只有涨的道理。据统计2017年上半年住宅供地体量603.9万㎡，实际已成交335.8万㎡。单看这个数据你是看不出什么的，那么我们对比一下2016年济南市的已成交数据，你就会知道我们有多大的住宅供地空缺。

2016年全年济南共成交商品住宅125766套、1518.5万㎡（数据采集范围：历下、市中、历城、槐荫、天桥、长清，不包括章丘、平阴、济阳、商河），经过2016年一年的火爆销售，济南住宅库存消耗差不多了。

2017年你会发现济南上半年在售的楼盘很多都是去年刚拿地的项目，从拿地到开发周期越来越短，去年拿地今年就上市销售，比如龙湖春江郦城、龙湖春江悦茗、万科海佑府、万科龙湖城市之光等，甚至还有今年拿地今年开盘，比如万达文旅城。从中你就可以看出开发商基本上都是等米下锅，很多小开发商在济南已经拿不到土地，开始转战三四线城市，如果三四线城市也拿不到就要解散公司。

土地储备是房地产开发商立足济南的命脉，他们在济南为命脉厮杀。

供需模型转变：供应少、需求旺

下图基本上能够体现济南现在的住宅供需情况，很有限的土地供应，大量的品牌开发商聚集，庞大的刚需、改善、投资购房人群，济南户籍政策的放开、大规模拆迁等多种因素刺激购房需求。这样的倒漏斗型供需让济南房地产市场异常稳定，巧妙的维持了高地价，以及高房价的预期，而前几年的供需貌似是正漏斗型，宏观调控、一城一策的房地产调控已然运用到极致。

这是最好的信息时代也是最坏的信息时代，信息传播太快，导致很多地产信息炒作盛行，这也是房价快速拉升，买房难的原因之一。开发商大鳄聚集济南，每一次土拍都是一场惨烈的厮杀，土地储备是房地产开发商立足济南的命脉，他们在济南为命脉厮杀。谁开发对于老百姓并不重要，老百姓等来的终究是高房价，不得不去为城市的发展去买单。