泉城上半年住宅销量同比下降37.98% 联合开发成主流

2017年上半年，在限购背景的基调下，济南房产销售速度受到抑制。在调控模式下，济南房企业绩虽然有所降低，表现依旧可圈可点，大牌开发商业绩表现依旧不俗。根据中国指数研究院发布的数据显示，2017年上半年，恒大、龙湖占据销售金额和销售面积双榜前两名，领跑济南房地产市场。在济南拉开城市框架的过程中，越来越多的豪门房企来济，济南土拍或将进入“搏大”时代。

商品住宅销量同比下降近四成

根据中国房产测评中心发布的数据，摘得2017年上半年全国房企销售金额桂冠的是碧桂园，流量金额达2842.2亿元；万科和恒大紧追其后，流量金额分别是2727.5亿元和2409.7亿元。在2017年上半年全国房企销售面积排行榜上，恒大以2385.8万方的销售面积位居榜首；碧桂园和万科则位列其后，销售面积分别为2290.0万方和1818.1万方。

而中国指数研究院发布的《2017上半年济南楼市销售排行榜》的数据显示，2017上半年，济南市房地产企业销售金额TOP10合计销售金额为210.53亿元，销售面积TOP10合计销售面积达193.43万㎡，恒大、龙湖占据销售金额和销售面积双榜前两名，领跑济南房地产市场;　海尔以22.52亿元的销售额位居销售金额榜单第三名，销售金额榜单前五名的业绩均超过20亿元;　而绿地以22.83万㎡的销售业绩位列销售面积榜单第三名。2017上半年，济南商品住宅销售套数排行榜TOP10项目累计销售9879套，同比下降37.98%。位于槐荫区的龙湖水晶郦城成交1685套，排名首位;历城区的中海华山珑城和龙湖春江郦城以成交1576套和938套依次排名第二第三位;　历城区作为成交主力区域在成交量排行中占据了50%的席位。

济南商品住宅销售面积排行榜TOP10项目累计销售面积为114.66万㎡，同比下降41.16%。排行榜前三名销售面积均超过10万㎡，位居首位的龙湖水晶郦城销售面积达19.54万㎡;　而排名第二的中海华山珑城销售面积为17.65万㎡，恒大御峰以12.32万㎡的销售面积名列第三。

济南商品住宅销售金额排行榜TOP10项目累计销售金额为125.22亿元，同比下降23.73%。排行榜前七名销售金额均超过10亿元，中海华山珑城以20.96亿元的销售业绩位居首位;第二名是龙湖水晶郦城，销售金额为18.78亿元，海尔云世界以13.20亿元的销售金额名列第三。

多家房企完成率超50%

根据中国房产测评中心的数据显示，自4月份开始，在各城市持续加强的调控政策压力下，大部分房企销售业绩环比出现持续下跌。然而从上半年房地产行业的集中度来看，龙头房企市场份额却继续提高。30强房企竞争愈发激烈，门槛提升更加明显。此外，龙头房企不仅在地产开发领域优势明显，其为寻求新的利润增长点，纷纷在多元化业务上进行布局，在社区物业、海外投资、产业新城、特色小镇、长租公寓等领域也动作频繁。

在部分已公布2017年销售目标的企业中，大部分房企目标完成率已超50%，平均完成率已达59%，说明房企销售目标整体完成情况形势较好。此外，龙湖、碧桂园、旭辉这三家房企目标完成率已在7成以上。一方面是由于这四家房企今年销售业绩较好，像龙湖和碧桂园，今年以来销售同比增幅一直属于领先行列；另一方面是企业对外公布的目标都较保守，而企业内部目标可能更具有野心。此外，路劲基建上半年完成165亿，同比大幅增长，也是今年表现出色的企业之一。

虽然2017年上半年标杆房企业绩规模和行业集中度进一步提升，但在土地价格不断走高和限购、限贷、限售政策的影响下，房企的利润空间却进一步受到挤压，盈利能力继续降低。在此背景下，房企对房地产相关多元化业务布局的拓展日趋活跃。从长远来看，社区物业、海外地产、产业新城、特色小镇、长租公寓等多元化运营的模式可以给房企带来更多的盈利途径，也可以提升房企的整体竞争力。

全国房企Top20中17家来济

在中国房协等发布的2017中国房地产开发企业500强榜单中，Top10强全部为全国性房企，前三强恒大、万科、碧桂园销售额均在3000亿元以上，绿地、保利、中海、万达、融创、华夏幸福分列四到九位，龙湖和富力并列第十位，最后一名的富力去年销售额超过600亿元。仔细观察不难发现，Top10强中多是济南人熟悉的老面孔，华夏幸福基业今年刚通过“产业新城+”的业务模式，要在黄河北投资600亿打造新城，至于富力，据国土系统有关人士称其今年下半年也将进入济南，或在东部布局商业地产。这样一来，进入全国房企Top10强的企业将悉数进入济南市场。

随着6月30日长清区东铺社区竞拍结果出炉，一个在济南人看来有些陌生、业内却再熟悉不过的地产豪门——招商蛇口，借此次拿地成为进入济南市场的第17家全国房企Top20强。一方面济南地铁建设顺利，城市拉开了新的框架，巨大的发展潜力吸引了众多地产豪门;另一方面，本土中小房企拿地变得困难，被地产豪门挤出主城区后转战周边县城，毫不夸张地说济南市场已成为“豪门战场”。

刚在长清拿地的招商蛇口位列500强榜单第15位。和招商蛇口一样，第17位的旭辉今年也在章丘拿地，首次进入济南。第12-20名中的华润、绿城、世茂在济南布局多年，金地集团虽在济南设立分公司，但尚未拿地，而新城控股则通过在济收购获得项目。因此，在Top20强中，目前看来仅有三家没进入济南。

联合开发模式渐成主流

越来越多的地产豪门进入济南，各自又有拿地任务，否则完不成总部定下的销售任务。而在土地资源紧缺、拍地资金巨大的现实情况下，与其单打独斗，不如搞联合开发，并且自去年下半年以来这种现象在济南越来越多。上个月刚结束的章丘土拍中，出让面积最大、竞争最激烈的贺套村尽管最终由章丘碧桂园以约22.5亿元拿下，但业内传出至少还有5家房企参与。

“现在联合开发模式渐成主流了，从去年下半年的彩石地块、小鸭地块等都能见到这种联合体拿地的情况，这是大势所趋。”据合富辉煌山东公司副总经理许传明分析，房企采用联合体拿地，一方面减少了在拿地阶段的竞争，有利于控制成本，另一方面在土地资源相对紧缺的情况下，联合拿地可保障各家业务能正常开展。

地产豪门偏爱济南，还与一线城市调控趋严，转战二线热点城市补库存有关。一方面，热点城市楼市销售向好，增加土地供应、优化土地供应结构成为这些城市的重点调控方向;另一方面，部分三四线城市则继续推进去库存，落实暂停或减少土地供应等政策，也让品牌大房企调整布局，集中在济南等热点地区拿地，只要有地出让，就会积极参与拿地。因此，在济南拉开城市框架的过程中，不排除有更多的地产豪门来济，这意味着济南土拍将进入“搏大”时代。