多地祭出调控大招 专家称调控政策几乎用到极致

以北京“3·17”楼市新政为始，中国新一轮房地产市场调控已经超过百日。本轮调控无论是范围、频度还是执行力度都超过以往几轮。各地更是祭出多项从未使用过的调控“新招”，中国房地产市场及其运行环境正在发生变化。

限价升级

地方政府对商品房预售价格进行控制是房价调控的通行做法。近期，多地限价措施不断升级。

长沙市日前规定，当地商品住房项目申请预售许可证，价格比照2016年10月的均价来确定。河南省规定，郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平，且不得捆绑车位销售以及设置其他附加条件。

廊坊也在上月出台新政称，努力把房价稳定在2016年10月的水平，确保环比不增长。洛阳市在6月末出台新规称，各开发企业目前在售项目以今年5月9日之前签约均价为基准价，在售房源不得高于该基准价。

中原地产首席分析师张大伟指出，预计更多城市会比对2016年10月的市场价格执行限价政策，未来政策有显著加码的可能性。

2016年9月底以来的两轮调控大潮改变了中国房地产市场的走向。链家研究院院长杨现领指出，2016年10月以来，中国已有超过52个城市或地区出台调控政策，累计有120项限购政策、162项限贷政策。

土地自持

在中国运行多年的土地“招拍挂”制度被不少人视为推高房价的动力之一。开发商因激烈竞争抬高地价，从而导致商品房价上行。不过这一模式开始出现变化。

近日，上海挂牌出让的两宗地块均要求在70年内竞得人须100%自持。相较于过去因“限地价、限房价、竞自持面积”等土地调控方式导致70年自持的结果，这是中国首次在出让开始就表明全部面积为70年自持的土地出让。

张大伟表示，上海此次拍卖中，土地供应模式出现了转变。这两宗地块一开始就明确了租赁属性，能避免土地高溢价对交易市场产生影响。

除上海外，北京、佛山、广州等地也拍出过开发商自持70年的土地。第一个“吃螃蟹”的万科更是一口气拿下5块自持土地。

某研究院研究总监严跃进预计，后续实施自持政策的城市，将大多是房价上涨过快的一二线城市以及个别三四线城市。这些城市希望通过自持项目来对冲高房价，同时大力发展租赁市场，这会带来物业供应结构和居住模式的转变。

在政策的限制之下，房企拿地已经无法像以前那样不计成本地疯狂抢地，加上自持要求，现在拿地对开发商的运营实力已经有了很高的要求。在土地供应端，房屋开始回归居住属性。

限售扩围

限售是本轮调控中的新手段。4日晚间，东莞出台限售令称，企业购房需不动产权证满2年才能交易。西安近日也延长了限售期限，规定新房网签满5年方可交易。目前，中国已有逾30个城市出台限售政策。

严跃进指出，买房后持有一定年限方可卖出，意味着持有房产的时间成本大幅提高，且短期转手套现的可能性骤降。这就相当于在一定时间内，冻结了房产的流动性，有利于打击炒房。

多项政策之下，热点城市房地产市场大幅降温。深圳市规划和国土资源委员会发布的6月份房价数据显示，深圳房价已经连续9个月环比下跌。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签16332套，环比2016年下半年下滑48.6%，创下历史新低。

不过，紧缩政策的四面围堵也带来一些“副作用”。一方面，投资需求和资金从核心城市“外溢”至其他城市，前期诸多高库存压力城市近期房地产市场“量价齐升”；另一方面，为控制新房均价，部分城市预售项目获批价格较低，有些开发商通过“装修款”“车位款”等各种名目让购房者补差价，广州等地出现“双合同”。

交通银行首席经济学家连平认为，目前各项房地产调控政策已几乎用到极致。长远来看，紧缩调控不能无限期持续，长效机制建设刻不容缓。