权威解读：济南文旅城突然易主！万达为啥放手？项目还有戏吗？

10日，万达商业与融创中国签订转让协议，

融创以总额631.7亿元收购了13个万达文旅项目

以及76个酒店项目，

其中济南的万达文旅城也赫然在列。

对此，济南不少市民担心，

济南万达文旅城下半年就将开卖，

现在换了“东家”后，

会造成什么影响？

一个卖卖卖，一个买买买

王健林和孙宏斌到底图个啥

今年年初，万达董事长王健林刚宣布要加大旅游投资，仅仅半年，王健林就忘记了自己的小目标，将万达城和旗下酒店一齐打包卖了。

其实，纵观最近以来的风向，地产大佬“买买买”的模式有开始向“卖卖卖”模式转向的迹象。

上月底，SOHO中国董事长潘石屹以35.73亿高价出售了上海虹口SOHO，这几天，潘石屹的出售名单里又多了北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO两个项目，套现140亿元。

这次，首富王健林也走上了卖楼的路子。

王健林批量出售资产是为了还债，那么，不断买买买的孙宏斌，其收购资金如何？他就不缺钱？

孙宏斌的投资逻辑是：买对地方、买对时间、多借点钱。

山西人孙宏斌是个极具天赋的清华高材生，20多岁时因过早孙宏斌地表现出领袖气质和商业才能，成为联想公司的不安定因素。据他自己讲，因保护当面冲撞柳传志的部下，被公司以挪用公款罪名送进监狱服刑5年。

出狱前夕，他和把他送进监狱的柳传志坐下恳谈，挫折好像一点儿也没有损伤他预言家式的激情，他强调自己决不屑于提着刀子在街上乱转，将来也不会切入IT业，只是想在自己辉煌的未来中有柳传志的影子。

孙宏斌出类拔萃的偏执与近乎僵硬的冷静，使得老江湖柳传志对其刮目相看。其后，联想不仅借给他50万元在天津开办顺驰房地产咨询公司，还为他与银行取得联系，作为他第一个开发项目的合作伙伴，并以联想的无形资产帮他圈地、融资。

一个人的性格一旦锻就，就很少有事情能扭转，即使牢狱之灾也不能，对孙宏斌而言，不甘人后、冒险、快意人生都是写在基因里的。

入股乐视令人惊愕，150亿元资金，说拿出来就拿出来了，现在又收购万达酒店和文旅类资产，金额达到632亿元。比孙宏斌有钱的大有人在，比孙宏斌敢买的没有几个。

孙宏斌此番大手笔创下了地产交易资金额新记录。

乐视的坑还没填满，孙宏斌再次充当了接盘侠的角色。回顾一下最近以来的案例，我们可以随处看见“接盘侠”融创的身影。

记者简要统计发现，从2016年至今，融创共参与21起并购，涉及金融在1355亿元左右。

孙宏斌接受采访时表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截止2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。

这句话根本经不起推敲，因为现金可以是融创的，但每一部分钱都是有用途的，用了这部分就要从别的地方筹措。比如融创的现金，大部分应该是预收账款，是卖了房子收到钱房子还没交付的产生的。

果然融创随后发了一个新公告说明收购事项，目前净负债率已达200%，资金来源为融资和加杠杆。

都说恒大是资金筹集和运作高手，和孙宏斌的杠杆比起来，也该是自愧弗如吧。

孙宏斌胃口之好，估计超过大多数人的想象，这么几年，哪里有危险，哪里就有他的身影，他已数次扮演白衣骑士。看到机会，哪怕是火中取栗，也在所不惜，这就是他的性格使然。

记者探营：未来怎么办？

文旅项目维持四个不变

据了解,13个万达文旅项目涉及10多个省份，其中在山东的有两个，分别是济南在建的万达文旅城和青岛的万达东方影都。

据万达解释，万达会以注册资本金的91%即295.75亿元，将上述13个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。而对于76家酒店，融创房地产集团则以335.95亿元的价格收购。

双方表示会在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。

另外，双方表示交割后文旅项目维持“四个不变”

品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；

规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；

项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；

运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

此外，酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。双方还同意会在电影等多个领域全面战略合作。

10日下午，生活日报记者就此事分别联系了济南万达文旅城、济南融创的相关工作人员，济南万达文旅城工作人员表示，一切以集团发布的声明为准，融创方面则婉拒了记者采访。

记者了解到，目前万达在济南已成功开发了三个项目，分别是万达广场(泉城路店) 、万达广场（魏家庄店）和万达广场（高新店）,全部位于核心商圈，但最受人关注的，还是在建的济南万达文旅城。

而融创中国是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业,在京、津、沪、渝、杭拥有众多处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。

目前在济南，融创在开发的项目主要为财富中心、财富壹号、剑桥府邸等楼盘项目。

本地购房者最关心当初的承诺还在吗？

业内人士：“只换老板，建设不变”

不少市民在震惊于济南万达文旅城“易主”的同时，更有不少有购房需求的市民担心，股权变更后的万达文旅城，还能像当初承诺的那样吗？

“只是换了老板，该怎么建设并没有变化。”一位业内人士接受生活日报记者采访时表示，从目前万达发布的公司声明来看，济南的万达文旅城只是进行了股权变更，融创成了老板，后续拿万达文旅城项目收入的大头而已。

正如上文所说，济南万达文旅城的名称品牌、规划设计和物业管理等，都没有任何改变，因此对于广大购房者来讲，影响并不大。

除此之外，融创“入住”济南万达文旅城的发展，可能还是个契机。该业内人士认为，融创和万达同作为大型开发商，在开发项目上各有各的特点和优势。

“万达的优势在综合性配套。”业内人士称，以万达广场（魏家庄店）为例，配有万达自己的购物商场、公寓、写字楼甚至住宅，而单纯开发的住宅项目很少。

而对于融创来讲，则倾向于建造住宅，对于住宅项目的配套，则比较青睐于引进。因此两家房企结合，有可能优势叠加。

业内人士分析说：

东部是近年来济南发展的重点，济南万达文旅城的位置被各界看好。济南万达文旅城位于东部绕城高速以内，目前周围已经是楼盘林立，且均价不低。这么大面积的一块优质地块，决定了它建成后的品质不会太低。

万达为何放手文旅城项目

业内人士：赚租金比卖房子划算

王健林曾说“要让迪士尼中国在未来10-20年都无法盈利”。

结果迪士尼还在继续扩张，王健林先放弃了。王健林的风格突变，意图是啥？

“转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。”日前，王健林接受媒体采访时直言，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。

王健林称，这次回收的钱全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。

分析称，王健林之所以如此急切卖卖卖，可能与市场上的传言和市场动向有关。

以济南万达文旅城为例，该项目地理位置优越，后续开发后热卖的可能性比较大，为何万达选择在这时将股权交给融创呢？

“想转型的可能性比较大。”一名房产界人士称，据他了解，万达现有的土地储备大部分即为万达文旅城，目前万达集团的地产收入也远高于公司其他各业务板块。

但从两年前，万达集团董事长王健林就多次表示“不再做地产商”，万达集团也提出转型，想建设轻资产类万达广场。

何为轻资产类万达广场？据了解，万达广场全部为轻资产项目，其中投资类轻资产项目14个，合作类轻资产项目12个。

王健林曾在2016年工作报告中解释过这两种模式：

投资类万达广场，就是别人拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商和运营。

合作类万达广场，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。

这样的轻资产化万达广场，使得万达集团既减轻了资产负担，又获得了稳定的收入来源，从而获得了更多的主动性。

“而事实也确实如此。”这名业内人士称，根据近年来万达公开的数据显示，在2017年上半年收入中，万达商业业务中的租金收入为116.9亿元，同比增加34.3%。

从数据上来看，租金在集团利润中的占比不断提高，相较房地产销售的一次性收入，租金这种可持续现金流，为企业提供了长远竞争力。