融创在济南曲线拿地布局 万达文旅城易主规划建设照旧

10日，经十路与凤鸣路交会处西南侧，济南万达文体旅游城首个施工项目——文旅城展示中心全部建成。 首席记者王锋 摄

济南万达文旅城鸟瞰图

大佬们的想法，可能很难搞懂。10日，万达商业、融创中国联合公告称，万达将把包括济南万达文旅城在内的全国13个文旅项目91%股权，转让给融创中国，代价为295.75亿元，并由融创承担项目贷款。济南万达文旅城即上月底土拍刚刚出让的潘田片区，通过此次曲线拿地，今年上半年在济南尚无土地进账的融创得以布局东部，在未来市场开发中占据高点。

卖的钱做什么

万达交易所得全部用于还贷款

公告中，万达还会把北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店转让给融创，价格为335.95亿元。双方将在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。

一些人担心，万达把文旅城股权卖掉后，是不是就不管了?并不是这样的。根据公告，双方同意交割后，文旅城项目维持“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控;运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

另外，酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满;双方同意在电影等多个领域全面战略合作。值得注意的是，今年6月30日，济南潘庄、田庄片区整体出让16宗地块，悉数被大连万达商业地产股份公司以底价拿下，土地面积1495亩，价格为66.75亿元。

万达为什么要把文旅城股权出让?万达集团董事长王健林表示，主要为大幅降低万达商业负债，并进一步实现轻资产化运营。据预计，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。

买的钱哪来的

“630多亿是融创自有资金”

万达商业与融创中国的这次转让，总交易额631.7亿元，被业内称为“世纪大交易”。融创的钱，从何而来?

融创中国掌舵人孙宏斌表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金;融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。据了解，在过去两年中，有“并购王”之称的孙宏斌步履不停，并在原有整体收购的思路上，增加收购部分项目的方式，主要诉求皆为曲线拿地。

举例来讲，融创年报披露，其2016年就有多达16项收购，收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司，涉及资金595亿元。由于大规模资产并购，融创的净资产负债率升至121.5%;其2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%来自收购。

截至今年3月25日，融创土地储备面积为7912万平方米，今年5月以来，又陆续收购重庆华城富丽、大连润德乾城和天津星耀等房地产公司的股权及债权，共增加了409万平方米可售计容面积(住宅及商业)，总价合计超155亿元。

至于万达与融创在电影领域的合作，在济南早有体现。今年6月，万达院线与位于经十路南侧的融创财富中心国际时尚商街签约正式入住。据了解，万达院线中最顶级的万达杜比影院将在这里呈现。

易主有何影响

东部热点不断，下半年房价会怎样

上半年，济南东部楼盘成为市场供应主力，房价依然坚挺。不过，在房价坚挺的背后，是市场对土地供应的渴求。

刚刚出让的潘田片区中，居住地块是主力，共889亩，合计59.27万平方米，容积率为1.9至2.4。目前，商业、住宅用地“打包”出让已成为重点片区主流方式，此前绿地、平安、华润进入CBD均以此种方式拿地。而融创今年上半年在济南市场并没有土地进账，通过此次曲线拿地，一下在未来东部热点区域占据高点。

此次潘田片区易主，离唐冶土拍不到一个月，可谓热点不断，东部房价何去何从?济南房地产市场一观察人士认为，万达和融创的经营模式、操盘手法、定价逻辑都不一样，因此对东部房价会有一定的影响。“融创不会为了现金流而牺牲利润。”该人士分析，万达是现金流导向型，项目前期往往采用快销模式，回笼现金，而融创追求的是现金流和溢价的平衡，商品住宅定价水平要高于万达;加上8月初唐冶土拍，东部热点不断，对附近开发商来说也是利好，对东部房价或有带动。

“如果万达没有转让的话，后期有大规模的商业投入，迫于前期资金的压力可能会采取‘低开高走’的方式入市，短时间内可能会放慢其他楼盘的去化速度。现在看来，融创进入潘田片区，对周边楼盘定价会有带动作用。”位于唐冶片区一房企中层人士认为，融创在产品研发上有优势，万达以商业旅游开发闻名，二者可谓强强联手，目前潘田片区周边楼盘去化率较高，开发商手里没有货，谈不上销售压力，最大的压力是拿地补货。