“营销高手”融创在济南：区域高房价带动者

济南楼市供不应求的局面还在持续。上周，济南两个新增楼盘项目加推即告罄。其中一个楼盘就是位于济南西客站片区的财富壹号融悦，该楼盘此次加推的价格在13500元/平米左右。有网友感慨，“西客站的楼盘价格也涨上来了”。记者走访发现，西客站的在售楼盘中，西城济水上苑均价在10000元/平米左右，相比之下，财富壹号已然是该区域价格最贵的楼盘了。在济南，万科地产是公认的区域房价拉升者。如今，融创也加入到了高房价楼盘阵营。

加之昨日融创中国收购了13个万达文旅项目以及76个酒店项目的爆炸性新闻传出，“融创”无疑成为近日房地产行业的最热关键词。

今天，大众网继续推出楼市观察系列报道——《“营销高手”融创在济南：区域高房价带动者》。

财富中心首秀之后，开启引领区域房价上涨之路

与恒大、中海等一线房企相比，融创地产进入济南房地产市场的时间并不算长。

在2014年11月的一次济南土地拍卖中，山东中投建邦置业有限公司以5.2亿元的价格将转山西路东侧超5万平的一宗居住用地收入囊中，却很少有人知道该地块后期将由融创中国操盘。2014-G054号地块位于历下区经十路南侧、转山西路东侧，也就是现在进入销售尾声的财富中心项目，该项目的开发，是融创在济南首次亮相。

与龙湖地产入驻济南时首先从城市近郊拿地，“落子”西客站片区不同，融创首次亮相济南便选中了经十路沿线的核心地段。由于地段位置的稀缺性，决定了融创本次操刀项目必然定位高端。

2015年5月，财富中心项目首次开盘均价为14000元/平米，而彼时，附近的竞品高端住宅项目海尔绿城全运村的均价也不过13500元/平米。随后，财富中心项目加推的价格一路走高，到2017年5月份，财富中心三期新品住宅的价格预计已经达到26000元/平米，成为奥体中心周边的价格高地所在。

早在2015年7月份，融创中国董事长孙宏斌曾表示，融创看好山东的市场，尤其是济南的市场，将来要在山东有大动作。孙宏斌的一番话在当年随即得以印证。

除了财富中心项目，融创在济南开发的中新国际城、财富壹号项目项目先后亮相，房价也是一路上扬。

中新国际城项目于2016年7月份开盘，之后从8000元/平米到约12000元/平米，价格一路上扬。财富壹号也从8500/平米涨至如今的13500元/平米，成为西客站片区同类型最贵楼盘。而根据公开的拍地信息，上述项目所在地块的楼面价均不超过3000元/平米。

与山东建邦集团合作紧密

多个项目用地交集，融创与山东建邦集团可谓合作紧密。

记者梳理发现，融创在济南所开发项目的土地几乎都与山东建邦集团有关联。

山东中投建邦置业有限公司在2014年拍得转山西路东侧居住用地，随后由融创开发。

2015年7月份，济南雪山片区世纪大道北侧的4宗土地底价成交，拿地公司为济南智慧城置业发展有限公司。资料显示，2014年2月，济南与新加坡合作的中新济南智慧城项目签约落户历城区雪山片区，是由历城区政府、济南城投集团、山东建邦集团、首峰投资公司、吉宝置业中国公司等五方共同推进的综合开发项目。而在2015年7月份成交的4宗土地中，有3宗由融创进行操盘，也就是现在的中新国际城项目。

同年7月份，山东建邦集团摘得位于槐荫区经十路南侧、二环西路两侧的土地，也就是如今的财富壹号、财富壹号融悦所在位置。

2015年11月份，融创中国曾公告显示，与山东建邦联合成立了山东融建(融创占60%股份、 建邦占40%)，通过收购股权的方式接手天朗蔚蓝城及旁边的商业办公地块，总代价2.35亿元。原天朗蔚蓝城项目即今天位于槐荫区经十路与二环西路交汇处西南角财富壹号融悦的一期，财富壹号融悦二期和位于经十路与二环西路交汇处东南角的财富壹号二期目前处于待开盘状态。

业内分析认为，与招拍挂获取土地资源相比，兼并收购的扩张方式除了可以规避土地市场的高昂地价成本，一个重要的好处就是通常开发周期会更短，从而能够在较短的时间内进入销售、回笼资金。而且，借力于与本地企业合作，省去了开疆辟土的艰难, 融创在济南的发展,显然选择了“捷径”。

更为劲爆的收购重磅新闻发生于2017年7月份。7月10日，万达商业与融创中国签订转让协议，融创以总额631.7亿元收购了13个万达文旅项目以及76个酒店项目。其中，在山东的有两个，分别是济南在建的万达文旅城和青岛的万达东方影都。不少待购济南万达城住宅的网友在震惊于济南万达文旅城“易主”的同时，担心规划、房价会不会受到波动。最新的消息是，济南万达文旅城的名称品牌、规划设计和物业管理等都没有发生改变。融创收购济南万达文旅城，或许还会迎来新的发展契机。融创和万达在开发项目上各有特点和优势。万达的优势在综合配套，融创更倾向于建造住宅，两家房企结合，有可能优势叠加。

相关阅读：数字看融创，扩张的繁荣与隐忧

众所周知，孙宏斌带领下的融创正处于高速运转状态。

早在2003年，融创中国驻地只有大本营天津， 2013年扩张至济南、杭州等9个城市，2015年和2016年更是以翻倍的速度迅速扩张，2015年进驻到16个城市，2016年进驻到23个城市。

扩张背后不无隐忧。融创中国2016年年报披露，其长期债务和短期债务分别为802亿元和302亿元，账面现金为698亿元，股东权益为354亿元，因此净负债率达121%。相比之下，千亿规模的万科净负债率只有29%，中海的净负债率不到20%。此外，融创中国2013年至2015年的资产负债率也分别达81.29%、81.33%和83.19%，2016年仍呈现上升趋势。

统计发现，从2016年至今，融创共参与21起并购，涉及金融在1355亿元左右。

孙宏斌接受采访时表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截止2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。

这句话根本经不起推敲，因为现金可以是融创的，但每一部分钱都是有用途的，用了这部分就要从别的地方筹措。比如融创的现金，大部分应该是预收账款，是卖了房子收到钱房子还没交付的产生的。

果然融创随后发了一个新公告说明收购事项，目前净负债率已达200%，资金来源为融资和加杠杆。

都说恒大是资金筹集和运作高手，和孙宏斌的杠杆比起来，也该是自愧弗如吧。