多个热点城市土地市场开闸放水 一二线房价还会涨吗？

年中开闸，土地市场迎来一大波供应。据记者梳理发现，最近半月，北京、上海、广州一线城市纷纷推出大量经营性用地，其中不乏难得一见的优质宅地；南京、福州、重庆等二线城市也不甘落后，开始密集推地。

密集推地的同时，这些热点城市为了平抑地价，设置了限地价、限房价、竞自持等多种条件，这将对开发商资金实力和综合能力提出更高要求，在此政策调控下，中国房地产行业集中度将继续提高。

热点城市开闸放地

6月30日，北京国土资源局网站再挂6宗地块，总建设用地面积37万平方米，总起拍价182.4亿元，其中最贵地块起拍价高达48.4亿元。加上6月27日挂牌的5宗经营性用地，短短四天内，北京共推出11幅经营性用地，总起拍价高达263.2亿元。

上半年鲜有供地的上海也进入开闸模式。进入7月后，连续三天（7月4日、7月5日、7月6日）挂牌10宗地块，总起拍价高达90.36亿元。其中住宅地4宗，建筑面积31万平方米，占今年上半年成交宅地建筑面积的26.4%。

广州也在6月底集中推出共计10宗商住地块，土地总面积达47.63万平方米，起始价为137.71亿元。其中最受关注的地块位于市中心的海珠区橡胶新村东部地块，这幅命运多舛的地块在过去10年间第三次挂牌出让。

二线热点城市也有不少开始密集推地。

7月5日福州集中挂牌11宗地块，出让面积共972.27亩，其中包括住宅用地共有8宗。

7月11日，重庆再挂牌8宗商住地块，体量约97.7万平方米，加上7月8日推出的5宗地块，重庆7月已推出13宗共210万平方米经营性用地，总起拍价约64亿元。

刚刚上演了8天卖出30幅地的南京，又趁热推出江北、江宁两宗地块，其中江北浦口商住地块出让起始价高达90亿元。7月11日，杭州市也挂牌了3宗商住地块。

据中房指数研究院统计，今年7月，该机构监测的北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、重庆、成都、深圳、重庆这10个热点城市预计共有110宗经营性用地即将出让。其中住宅用地68宗，商住用地42宗，总用地面积506万平方米，起始价共计1202亿元。

拿地要求越来越高

时值年中，土地市场供应端增量明显，一大波土地盛宴席卷而来。但入席盛宴的门槛却也今非昔比。

“年中各地土地集中供应，一是在全年供地计划的要求下，年中各地政府相关部门也有集中完成供地指标的需求；另一方面，部分一、二线城市在供给端做加法，也是为了平衡供需、起到稳房价的作用。”中指研究院分析师表示，比如说一线城市中的北京，今年以来土地供应明显增加，上半年土地市场收金1006.2亿元，已超过去年全年。

而在出让方式上，这些热点城市为了平抑地价，拟出让地块均制定了严格受让要求，包括限定商品住房销售价格、限定土地合理上限价格、以及竞报自持商品房面积比例等多种方式。

例如北京新挂牌的东城区永外大街地块，就要求未来商品住房销售均价不超8.91万元/平方米，最高单价不超过9.35万元/平方米；北京大兴区黄村镇地块也要求未来商品住房销售均价不超5.50万元/平方米，最高不超5.78万元/平方米；广州南沙、增城出让的9宗地块中，有7宗采用“竞价+竞配建+竞自持+摇号”方式；广州市区橡胶新村地块由于其稀缺性，预计将引来大量开发商围剿，因此出让要求尤为苛刻，将采用“最高限制地价+竞配建+竞自持+摇号”出让模式。

行业集中度将提高

据记者了解，目前包括深圳、杭州、天津、济南、佛山等重点二线城市及周边城市出让的宅地，也相继设定最高限价及竞报自持面积，这样严苛的出让条件将极大考验开发商的智慧。一方面，自持商品住房面积对开发商的资金实力提出更高要求；另一方面，自持地块的后续经营更考验开发商的综合能力和灵活性。因此有业内人士感叹，如今的房地产行业从土地端就已经把中小开发商赶出市场，不论是资金还是能力，只有大型上市房企才有机会在楼市下半场“玩”下去。照此发展下去，房地产行业的集中度将继续提升。

本报记者近期统计发现，最近2年来，房地产行业已经出现了集中度迅速提高的趋势。上半年，已有34家房企拿地金额超过百亿元，其中排名靠前的30家房企拿地总金额达8726.2亿元，较2016年同期的可比数据增长66.4%。总体来看，上半年的拿地榜单前十名在拿地数量、拿地总金额等方面，“门槛”都有显著提高。这从侧面表明，土地资源有向大型房企进一步集中的趋势。

克而瑞房地产研究中心预计，在供应大增的情况下，三季度土地市场成交规模仍然有望维持高位。一、二线热点城市土地依然受开发商热捧，但成交价格在政策抑制下，有望进一步回归理性；三、四线城市仍有局部升温的可能。