解读：万科在济南的项目到底怎么样?

今年下半年，随着济南楼市新房源的集中入市，上半年供不应求的局面有望缓解。进入7月份，万科在济南即将入市的海晏门、海右府、万科龙湖城市之光等项目成为市场关注的热点。记者近日在万科海晏门售楼处注意到，即使项目预计售价或高达30000元/平米，即便是工作日期间，看房者仍然络绎不绝。

万科真的有这么大的吸引力吗?

入济5年，开发项目口碑褒贬不一

从2012年济南万科成立至今，万科在济南已经开发运营了17个项目。

从拿地到营销，从刚需楼盘到翡翠系高端楼盘，从建筑风格到装修的不断更新，从已经交房入驻的济南首个纯独立运作项目万科城到即将入市的万科海晏门、万科城市之光……万科在济南的每一个项目入市，都颇受关注。记者曾多次接到网友对万科在济南东部区域、北部区域项目的咨询与购房建议，也印证了其地产行业“一哥”的吸引力。

万科在济南的项目到底怎么样?

业内人士对万科的认知说法与消费者的一腔热情相比，则有较大的差距。

在业内看来，万科勇于尝试创新的勇气与胆识是值得肯定的，互联网思维、智能家居、城市配套服务等等一系列试水与尝试，确实可圈可点。不过，站在业主的角度，一位从事地产行业多年的资深业内人士曾这样总结：“万科的每个员工都是成功的演说家，说的很多，做得到的有限”。

记者在网上搜索有关济南万科的新闻发现，近期，万科城、万科金色悦城等项目出现了业主维权的事件。万科城三期车位面积过小被业主戏称“碰碰车”，儿童游乐设施被指配置过于“袖珍”不如宠物乐园。万科金色悦城被指配套学校未落实未建设，业主担忧万科的 “学区房”承诺成空。而在万科新里程项目交房初期， 曾被曝出现墙体大面积裂缝、多次维修后依旧开裂的新闻，业主要求万科方面重新进行质检并公布质检报告。该项目还被指捆绑销售万科合作方“美好家”的装修霸王条款，用“所谓的折扣”强迫业主购买装修耗材。

上述新闻也印证了业内人士对万科的评价。

一个不可回避的现实是，新开发楼盘从开发到交房的过程中，多少会出现这样或那样的问题，万科也没有例外。

高地价时代，不断与房企合作开发，保证开发节奏

观察近几年万科在济南的开发规律，不难发现，合作开发已上升为其主流开发模式。与有存量地的房企合作开发，既能缓解万科在土地拍卖市场中的竞价压力，解决拿地难的问题，又能维持其开发节奏，保证其在济南的可持续发展。目前，与济南万科合作的公司有天泰、华艺、龙湖、明湖天地、山东福胶等多家企业。

相比恒大等驻济一线开发商后续土地储备缺乏的现状，万科的情况要好得多。目前，万科在济南的万科龙湖城市之光、万科海晏门、万科海右府、万科悦峯几个项目均为全新未入市楼盘。此外，还有万科龙湖紫郡、万科麓城等多个在售项目，短期内不会因为没有土地储备而过于焦虑。加之谨慎和成熟的拿地经验，预计万科在济南还有较为理想的发展空间。

产品一般，衍生服务弥补不足

在记者的采访过程中，多位业内人士对万科的评价基本一致：产品一般，物业等附加服务弥补了其不足。

多数楼盘交房时可能存在的问题，万科的楼盘也在所难免。区别之处在于，万科用后期的高标准物业服务与社区配套服务弥补了前期开发过程中出现的不足，社区服务的衍生品使得万科的身份不再是简单的开发商，而更倾向于服务的提供商，提升了业主的居住体验与住宅价值。

如今，万科的社区配套日益成熟，V-Link及新街坊为万科社区周边提供了教育、餐饮、运动、购物等便民服务，而社区养老、医疗等服务也将在未来落地。今年1月份，济南万科正式成立V盟，通过联手V-Link、泊寓等配套服务，为业主提供了更方便与快捷的会员体系，也打造出了万科独有的用户生态圈，这一举措在传统地产行业中引发了广泛热议。

对于开发商来说，企业的品牌、口碑与房企在每个城市的发展密切相关，与万科的工作人员经常自诩“城市名片”而相对忽略品牌集聚效应相比，龙湖地产、绿城在济南的品牌号召力更为强大。