2017年上半年房企一二线城市拿地忙 融资前景不容乐观

上半年35家典型房企总拿地金额达7842亿元，一些企业通过定增、资产证券化等降低负债率

在上半年的最后一个月，房企冲刺业绩的热情高涨。尽管众多一二线城市楼市成交出现低位盘整的态势，但品牌房企整体的销售状况却势头不减。根据机构统计，6月40家典型房企近8成销售额环比止跌上涨，整体环比增长达38%。

在6月的营销阵势下，恒大、万科、绿地等众多龙头房企在6月销售金额突飞猛进，部分房企的月销售金额环比增长超50%。但有业内人士预计下月房企销售额或许会出现环比下滑。

前6月龙头房企完成过半业绩

在6月开弓弩箭的情境下，上半年龙头房企的排位战也打得尤为激烈。

根据房企公开年报显示，碧桂园上半年以2842.2亿元业绩名列销售额排行榜榜首，万科、恒大分列二、三。

但考虑到权益收益，恒大则以2291.6亿元居于权益榜首位，碧桂园、万科分别分列二、三位。

在销售面积方面，位居首位的恒大销售面积达2385.8万平方米。前三军团在销售金额和面积上均明显领先。

克而瑞数据显示，在已公布2017年度销售目标的品牌房企中，大部分房企上半年已完成过半业绩任务，平均年度目标完成率达59%，显示出尽管上半年调控形势严峻，大型品牌房企的销售业绩并未受到过多影响。这其中，碧桂园、融创等房企均已完成过半业绩。

另一方面，上半年行业的集中度进一步提升。从销售金额看，前10强房企的市场份额占比达26.6%，前100强房企的市场占比达58.1%。以销售面积计算，前10强的市场份额占比达到15.8%，前100强的市场占比达到33.2%。

值得注意的是，一些过去排名相对靠后的房企今年上半年的业绩排名位次上升不少。鲁能集团上半年销售金额达507亿元，排行第15名，其销售面积和权益金额排行则更加靠前，分列14名和12名。

房企一二线城市拿地忙

在6、7月份，尽管多地楼市成交降温，但在青岛、宁波等地的土地市场上，众多品牌房企依旧活跃其间，部分地块均以高溢价、或者达到最高价格上限的情况成交。

房企在重点二线城市及其周边三四线城市的土地热情依旧没有退温。

根据克而瑞的数据显示，今年6月，40家房企公开市场拿地呈现量价齐升，成交建筑面积环比增长33%，成交总价环比增长44%。此外，40家房企平均楼板价达6732元/平方米，环比增长8%。在重点城市调控政策收紧的背景下，房企拿地补货依然保持积极态势，在一二线城市拿地积极。6月，40家房企在一二线热点城市的拿地金额占比达84%，拿地面积占比达75%。

据中原地产研究中心统计显示，上半年通过招拍挂方式拿地总额最高的前五大房企为碧桂园、保利地产、龙湖地产、万科以及中国恒大，共拿地414幅，拿地总金额达3346.67亿元。

克而瑞研究中心表示，据不完全统计，上半年35家典型房企拿地总建筑面积约为14526万平方米，拿地金额约为7842亿元。随着政策的变化，房企态度有所分化。中海地产（含中海宏洋）、新城控股、绿城中国等企业拿地态度积极，新增规模同比都超过了150%，路劲、鲁能等企业在拿地上较为谨慎。

另一方面，拿地大户碧桂园、万科、恒大在拿地面积上同比下降，但拿地金额则明显上升。在业内看来，优质土地的入门门槛越来越高，土地资源也在向龙头房企进一步倾斜。

融资前景不容乐观

持续拿地的同时，房企的负债率依然居高不下。Wind数据显示，今年一季度末，申万一级行业里的129家上市房企里，有101家的资产负债率超过50%，其中61家超过70%。

一季度末，鲁商置业、珠江控股等上市房企的负债率均超过90%，而绿地控股、嘉凯城等负债率均为89%。在负债率高企的行业大环境下，通过多种手段适度下调负债率成为不少房企在上半年尝试的方向。

例如绿地已从多举措入手降负债，包括定增、资产证券化、持续降低整体融资成本、提升长债占比优化负债结构等。世茂今年内也多次通过公募资产证券化来实现盘活存量资产。

克而瑞研究报告表示，目前房企的融资前景不容乐观。日前，央行公布了5月金融数据统计报告，M2增速几十年来首次落至个位数9.6%，因此整个资金面仍然趋紧，而房地产又被政策重点“照顾”，未来融资环境改善的可能性不大，再加上目前债市波动，对房企短期内融资造成压力，也逼迫一些房企去海外发债，而房企海外评级普遍较低，融资成本也会上升，房企想要拿到“便宜钱”，已是难上加难。