万科领衔790亿拿下普洛斯 中国物流地产迎大变局

7月14日，万科公告披露，此前其联合普洛斯公司现任CEO梅志明、厚朴、高瓴资本、中银投共同参与普洛斯潜在的私有化事项，已经获得普洛斯及董事会同意，交易收购单价为每股3.38新加坡元。

其中，万科投资占股21.4%、厚朴占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银投占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

此次交易最终还需通过普洛斯股东大会及新加坡相关监管的批准程序，但若此次私有化完成，以披露的交易总价约159亿新加坡元（约790亿元人民币）看，该笔私募股权并购的规模或刷新亚洲纪录，且将深层影响收购方企业和整个中国物流行业。

一场双赢的大收购

经过近一年选择，全球领先、亚洲最大的现代物流设施提供商普洛斯（GLP）选择由厚朴、高瓴资本、万科、SMG、中银投资等组成的中国财团进行每股3.38新加坡元的收购交易。

就此次交易的估值而言，约159亿新元（约790亿元人民币），高于其上市以来的最高收盘价，交易完成后普洛斯将从新加坡交易所退市，开展私有化进程。

对收购方而言，一投行人士告诉《每日经济新闻》记者，直接对母公司进行股权收购，且交易在国外，这样既可以降低税费，还能在新加坡通过发行资产证券化的产品，在市面募集资产，进一步补充流动性。

“此外，买方在获得股权之后，还能通过第三方来募资，因此，实际自身出资只占很小一部分。”

上述人士认为，募资结构不仅保留了现金流来对后续业务进行反哺。而且从此次拟交易的股权结构来看，双方各司其职，普洛斯管理层保留了21.2%的占股，原运营团队的保留能保证企业稳定运行，继续创造收益。

物流市场面临多维变局

有持续价值是此次中国财团收购普洛斯之举的一项关键，而它的意义在于，效益或不仅辐射收购方的几位股东，也在于物流地产和中国物流。

2003年，普洛斯开始在中国开展业务，为中国带来了“物流地产”的概念，并将物流仓储设施的国际标准带入中国。

据了解，目前国内高标准物流仓储的建设基本是以普洛斯为标准。及至2015年，普洛斯在中国的现代物流地产市场份额已占据55%，规模约相当于前十位中其他企业所拥有土地资产之和。

就普洛斯的赚钱能力而言，在物业开发、运营管理、基金管理、物流金融几项主业务中，2016年物业管理运营业务所实现的租金收入6.34亿元，占总收入7.77亿元的81.6%。

这一块业务不仅为公司自有及自行开发的物流产业提供管理运营服务，还为出售给物流产业基金后的物业资产提供运营承租服务，在整个“闭环”当中充当“主要利润赚取者”的角色。

“而当我国工业仓储用地的供应持续收缩，物流地产土地及物业的价格攀升，也使得房产价值增值金额占净利润的比重越来越高。”上述业内人士告诉记者。

就行业层面而言，高力国际研究指出，相比厂房或商业用地，物流用地提供的就业岗位以及税收产出相对较少，因而在政府层面的批复率和速度较缓。因而对于物流地产企业来说，获取土地仍是市场发展的最大障碍。

兴业证券统计显示，截至目前，普洛斯项目已布局全国38 个主要城市，物业总建筑面积约2,870万平方米，其中完工物业面积为1575万平方米，在建物业面积为1160万平方米，另外还拥有1200万平方米的土地储备。

“一般而言，物流用地中70~80%为物流仓储用地，剩下一部分则可以转成研发类用地，还可以建造类似于公寓楼和办公楼等物业，即可租又可卖。而伴随地价升值企业则能享受更好的估值收益，得到融资便利。”

上述投行人士认为，土地资源是物流地产企业的核心竞争力，普洛斯在充实土地储备和获取优质土地上提供了很好的经验，这也是普洛斯受到资本财团青睐的原因，它能基于行业价值由上而下创造持续可观的股东利益。

若此次收购完成，中资在其中的占比将达到78.8%，随之改变中国物流地产市场由外资企业绝对主导的格局。

一券商人士表示，以此次交易中持股比例最高的万科，2014年~2015年已连续布局物流地产，此次收购意在成为中国第一的物流地产发展商。可以说，这次交易若成功，应该会极大改变中国物流。