中国三四线城市楼市“复活” 托底补涨能否持续？

中国三四线楼市“复活”了。

与此前楼盘乏人问津、土地市场成交清冷形成鲜明对比，今年以来，不少中国三四线楼市开启了一轮补涨行情，房价、成交量双双上升。土地拍卖也受到各大企业热捧，高溢价地块增多。受其带动，今年上半年，中国商品房销售指标同比增速反弹。6月单月的商品房销售面积，更是接近历史最高点。

中国国家统计局17日发布的数据显示，上半年，中国商品房销售面积同比增长16.1%，增速比1-5月份提高1.8个百分点；商品房销售额增长21.5%，增速提高2.9个百分点。这是商品房销售面积和销售额增速连续多月下调之后的首次反弹。

此外，6月单月，中国商品房销售面积接近2亿平方米。中原地产首席分析师张大伟指出，这一数据仅次于2016年12月，处于历史次高点。

支撑销售面积回升的力量主要来源于三四线城市。

2017年上半年可谓中国楼市调控政策发布最为密集的时间段。超过50个城市出台数百项调控措施，一二线楼市政策不断收紧。

热点城市房地产销售“应声”下滑。中国指数研究院提供的数据显示，6月份，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、成都等城市商品住宅销售面积同比均出现明显下滑。其中，北京下降52.30%，上海下降47.44%，广州下降62.64%，南京降45.45%。而包括大量三四线城市的中国非重点城市商品房销售面积上半年增长24.5%，继续保持在20%以上的增长水平。

穆迪近日发布的《中国房地产市场焦点》报告也显示，中国三四线城市房价已连续七个月实现环比上涨，且平均涨幅高于一线和二线城市。

除了带动销售指标反弹外，三四线楼市的托底也让房地产开发投资增速的回落速度放缓。

数据显示，2017年上半年，中国房地产开发投资同比名义增长8.5%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。

国家统计局新闻发言人邢志宏指出，三四线城市的房地产去库存是新一轮房地产调控的重要内容之一，与一二线城市控房价和防风险工作并行。这种分类指导、因城施策的方针，使得房地产投资增速虽然有所回落，但是回落的幅度并不大。

中原地产首席分析师张大伟指出，上半年中国200多个三四线城市土地成交金额同比上涨42.6%，包括佛山、温州、无锡、宁波等21个热点三四线城市“卖地”收入超过百亿元人民币。

房企业绩的分化也印证了三四线房地产市场的走强。深耕三四线城市的碧桂园以2889.1亿元人民币的销售额，超过万科、恒大成为今年上半年房企销冠。

这样的补涨态势能否持续？

值得注意的是，三四线城市内部分化十分明显。不少城市房地产市场价量齐升源于其地处热点一二线城市附近，或者在同一城市群中，受到外溢效应的拉动。但库存高企仍然是不少地方需要面对的难题。

今年是历史上对三四线城市调控最多的半年，易居企业集团CEO丁祖昱表示，原先三四线城市上不了调控名单，但现在基本上只要保持两个月房价上升，成交量上升就可以进入到调控名单。

一旦调控加码，对于复苏脚步不稳的三四线楼市来说，可能意味着重回谷底。有分析认为，多数三四线城市供求并未真正逆转，且存在需求透支的情况。而且许多地方二手房市场并不成熟，投资或投机购房之后将面临“有价无市”的变现难题。

住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌认为，总体来看，2017年是房地产市场降温的过程，即房价增幅下降。如今一二线城市打头，三四线城市楼市可能会晚一步进入降温通道。