解读"租购同权": 体现公平 实际很难

近日，广州公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，将出台16条措施全力推进住房租赁市场发展。“租赁16条”亮点颇多，其中，租房者子女可就近读书，进一步落实租购同权最受市场关注。

去年，广州已出台“办理《广东省居住证》满一年的来穗人员，可向所在区为子女申请积分入学”的政策，如今“租赁16条”则更强调租购同权，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。

《方案》所规定的条件如下：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。

租购同权可行性：

体现社会公平 实际很难同权

“实际在过去的全国房地产市场发展中，租赁是可以就近入学的，就近入学是中国义务教育的原则。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，从过去的政策看，广州政策其实并无新意，租房也是可以上学的，只是前提是学区有余量的情况下租户才可以上学，而且是如果学区房，租户上优质学校的可能性并不存在。

“从全国看，大小城市通过租赁都是可以获得上学资格的，但就学的基本原则是就近入学，所以一般都是优先满足房户合一，其次是有房，这样避免有人通过租房集中到优质学区资源。”张大伟说。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，新政保障了特定人群在广州的公共服务权益，体现了一定的社会公平，但是实际操作中很难同权。因为同权的实现要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑，如果有一方面无法满足，那么，购租同权也就没有办法保障。

对广州房价影响：

实质性增量影响不大 对学区房买卖有影响

“租购同权对广州房价的短期影响，不应夸大它的效应。”链家研究院院长杨现领向中国经济网指出，首先，广州试点的准入门槛还是很高的，“符合条件的承租人子女”要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件，一方面具有本市户籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才绿卡的数量非常有限，因此，边际效应基本可以忽略。“此外，这些政策并非新政策，只是在现有条件和现有背景下的重申或强化，因此，实质性的增量影响不大。”

安居客房产研究院首席分析师张波同样指出，广州是一线城市中买房压力最小的城市，去年以来北上深成交单价早已过4万奔5万去了，而广州今年上半年成交均价还在1.5万附近，所以这个政策的出台对于广州房产整体买卖形成的影响较小，但对于学区房的买卖或有直接影响。

“但是否会影响到优质学区房值得商榷，广州名校的入学本身就非常稀缺，越秀等老区的优质教育资源更是紧张，政策全市全面推行，短期内必将遇到现实的优质资源难以分配问题。”

张波向中经网表示，租房就可以达到就近上学，长期来看会对学区周边的房价有一定向下压力，尤其是对热炒天价学区房心理上打击力度颇大。学区附近的房租抬升动力会加强，政府如不加以控制，未来在优质学区附近或会出现“天价租房”现象。

租购同权模式背后：

政府关注租赁市场 租赁权益将逐步提升

杨现领认为，租购同权是大势所趋，是落实购租并举的重要环节，也是下一步租赁立法的重要内容之一。“长期来看，租购同权如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。”

张波表示，从“居者有其屋”到“房子是用来住的不是用来炒的”，可以看出国家对于居民住房需求的良性引导，从文件提及“实现租者幸福居住”，可以看出广州政府对于城市未来的明确目标。

“大家的目光在聚焦租房上学之外，更应关注政府的大方向，该文件中明确提到未来将大量增加租赁用地供应，除了存量房，政府未来也将在租赁市场上起到更大作用，目前在一线城市开发商百分百自持用地越来越多，上海近期挂牌的两块地，甚至从租金到租期到户型配比都有明确要求。完全意义上租购同权是不存在，但租赁者的权益逐步得到提升则是必然的趋势。”张波说。

能否全国推行：

条件尚不成熟 示范意义更大

“不可否认，广州模式必将被一些城市模仿，但要全国铺开条件还不够成熟，除非政府从全国层面进行统一要求。”张波表示，广州模式中的一些做法也可能拆解之后被其他城市“借鉴”，例如对房东租金上涨的规范、对中低收入者公积金优先租赁的做法、对商业用房改租赁等等。

杨现领则认为，作为一个开始，广州的示范意义可能更大，意味着这项政策将可能会在全国不少城市逐步落地。

此外，他表示租购同权重点落实的对象应该是“新市民”，即主要是流动人口和大学生，除了这两类群体，国内一线及重点二线城市的其它城市家庭并不存在显著的住房问题，即便是城市有户籍的低收入家庭也不存在住房问题。

能否破解学区房症结：

应提升教育供给 租购同权并不对症

“学区房房价过高的问题，核心的症结在于教育资源供给不足，使得学区成为稀缺资源，解决这个问题的关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。”杨现领指出，寄望于租购同权解决房价问题不现实。

“租售同权只是开始，目前看，这一政策还需要更多的落地细则配套，才能发挥积极意义。”张大伟说。