租购同权真能利好租赁市场？优质学区仍难进

近日，广州提出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，遂引发舆论热议。据业内人士介绍，租购同权其实并非新政，在一线城市，满足特定条件的承租人子女均可享受就近入学，但基于优先级别的不同，承租人子女上优质学校的可能性仍然不大。

“租购同权”并非新政 准入门槛仍高

17日，广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，针对承租人子女就近入学条件、公积金支持租赁住房力度、保障承租人稳定居住权等16个方面提出了具体要求。

而被媒体和公众广泛关注的“购租同权”其实仅存在于就近入学的条款中。

广州明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。适应人群包括广州户籍适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。

“就近入学的准入门槛还是很高。”链家研究院院长杨现领撰文表示，所谓“符合条件的承租人子女”，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件。首先具有本市户籍的大部分人都有自住住房，其次人才绿卡的数量非常有限，因此，边际效应基本可以忽略。

杨现领还提到这一政策并非新政策，只是在现有条件和背景下的重申或强化，实质性的增量影响不大。

权益可同享 但别忘了“先后”也有别

既是同权，那么住房的租、购差异真不会影响子女入学？

其实不然，其中的关键就在“优先”二字。张大伟认为，承租人子女可以就近入学，并非保证优质学区入学。在一线城市承租人子女都是可以入学的，只不过是限制条件和强度有所不同，且前提是学区有余量；不仅如此，基于优先级别的不同，承租人子女上优质学校的可能性并不大。

以北京为例，在非热点学区，外地户籍人士子女通过租房具备了五证后是可以就近入学的，但在西城、海淀等热点学区，一般只能保证“房户合一”的第一顺位入学。

不仅如此，广州要求承租人子女就近入学还需符合积分入学的条件。据相关媒体报道，这一举措几年前就在深圳、上海、天津、长沙等城市执行，非本地户籍子女都可在当地上学，但同样要积分排队。

利好租赁市场 租金、房价看涨看跌？

此举对广州租赁市场的利好毋庸置疑，但很多网友想到，如果没房的人都去踏实租房了，广州房价会不会降？随之而来的，学区房源的租金会否飞涨？

张大伟对中新网记者表达了自己的担心，“租购同权或会导致学区房租赁需求爆发”，原本一线城市的学区房学位就十分紧张，业主子女都不一定能满足入学需求，如果承租人再加进来，学区房租金将有上涨动力。

从另一个角度来看，如果实现了“租者幸福居住”，整体购房意愿就会降低，能不能再给广州房价降降温？

“对广州房价的短期影响不应被夸大。”杨现领强调，寄望于租购同权解决房价问题并不现实，目前学区房房价过高的症结在于教育资源供给不足，使得学区成为稀缺资源，破解关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。

租购同权或引权利分割冲突？

在业主与租户之间，到底存在怎样的权责差异？

一位房地产行业律师对中新网记者表示，房屋所有人具有占有、使用，处分、受益四项基本权利，可以对房屋进行出租出售、抵押赠予等处置；而承租人仅是依据租赁合同取得了使用权，在产权划分上有明显不同。

延伸来看，租购同权还可能面临权利分割的冲突。“如果房东只是临时出租房屋，而承租人凭借积分入学享受了就近入学的公共服务权益，当房东收回房屋后，是否还能再次享受这一权益呢？”据上述法律行业人士分析，租购同权对承租人来说是利好，但还需要更多实践经验来逐步完善。