大开发商纷纷落子 济南商办地产市场面临变局

曾经以地方开发商占据主导地位的济南商业、办公（下称“商办”）地产市场，正在迎来一个变局。

“新城地产最近收购了济南西部一个商办项目，案名定为‘新城·领寓’。”17日，济南一房地产界人士对经济导报记者说道。

这并不是近期第一家落子济南商办地产市场的全国性开发商，不久前，龙湖地产在奥体东路东侧拿下一宗商务金融用地；另外，泰禾地产在今年初收购了济南东都项目，其中就包含相当大部分的商办产品。

“住宅市场土地价格的上涨，让商办地产出现了成本优势。今年以来，一些全国性的开发商开始布局济南的商办地产领域，以往地方开发商主导这个领域的情况有所改变。”世联行山东区域总经理朱江告诉经济导报记者。

新城收购荣建置业

14日，济南市规划局对“新城·领寓”项目建设用地规划许可进行了批前公示。该项目位于经十西路以南、规划淄博路以东、腊山北路以西，规划用地1.89万平方米，地上容积率不大于5.5、不小于3.0，地下容积率不大于1.9，规划主体建筑高度100米左右。

经济导报记者注意到，该项目开发商为济南荣建置业有限公司（下称“荣建置业”），其案名却是新城地产旗下商办产品品牌。该项目与新城地产有什么关系？

“新城地产已经收购了荣建置业的全部股权，新城是这个项目的实际控制方。”前述济南地产界人士向经济导报记者透露。

经济导报记者查阅到，荣建置业成立于2014年12月，注册资金2000万元。在2015年初，以1.77亿元的价格拿下了原济南新世纪大酒店地块，即前述“批前公示”地块。

荣建置业原有两个股东———山东兆科投资集团有限公司和济南特利丰物资有限公司，后者为前者的全资子公司。今年5月份，荣建置业实现工商登记变更，公司股东变更为济南新城创置房地产开发有限公司，是新城地产的全资子公司。也就是说，新城地产已入主荣建置业。

经济导报记者了解到，“新城·领寓”项目初定开发3栋32层、1栋28层的公寓楼及2－3层的沿街商业。其中，公寓规划建筑面积约97246平方米，沿街商业规划建筑面积约5290平方米，配套设施约1590平方米。

全国性开发商进入

除了新城地产，还有更多的全国性开发商已经或正在进入济南商办地产市场。

在6月30日，济南奥体片区1宗金融商务用地挂牌截止。该地块位于经十东路以南、奥体东路东侧华创观礼中心以东，面积26591平方米，规划地上容积率不小于3.0、不大于4.6，主体建筑高度控制在110米左右，起拍价39890万元。

由于地理位置优越，该地块引起激烈争夺。虽然只有4家开发商参与竞拍，但经过了87轮的叫价，最终，龙湖地产子公司济南龙湖置业有限公司以82890万元竞得，溢价率达到107.80%。

今年3月份，泰禾集团及其旗下公司以10.12亿元的价格收购了济南东都项目。该项目原由济南信豪开发建设，位于奥体中路与工业北路交叉口东，包括东都国际广场、东都尚城区域内部分地上建筑、地下设施、车位等资产。

至收购前，该项目拥有可售住宅面积13964.96平方米，其他主要为商办产品，包括可售写字楼面积14624.34平方米、可售商铺面积9854.05平方米、可售公寓面积44397.78平方米，等等。

多方面因素导致

对众多全国性开发商落子济南商办市场的现象，朱江认为，这是今年的一个新趋势。

“在以前，商办地产市场主要被本土开发商所主导，大家最熟知的是鲁商集团，它的资源丰厚，运作能力也比较强；其他还有很多中小型本土开发商。但现在，越来越多的全国性开发商更重视这一块了。”朱江说。

这是由多方面因素导致的。“一方面，住宅市场的土地价格越来越贵，而且很多还很难竞拍到。相对来说，商办市场的土地价格更便宜些，土地也好拿一些。另一方面，从开发商的角度来说，很多全国性开发商都是快周转模式，但现在随着住宅土地的紧缺，大家也在谋求转型，从单一的住宅产品开发商，向自持一部分物业的城市运营商转型。”朱江分析，“而且，从买房人的角度出发，近一年多来住宅价格上涨凶猛，已经超过了写字楼、公寓，两者价格形成了倒挂，甚至倒挂比较大，这使得商办产品的价格呈现比较强的竞争力。”

经济导报记者注意到，由于商办产品的建安成本比较高，其正常价格应该高于住宅，但目前济南市场的商办产品与住宅产品相比普遍存在着价格倒挂的现象。

以CBD片区内的华润中心为例，其目前在售的写字楼均价为1.5万元/平方米，而周边在售某住宅项目价格在2.5万元/平方米以上；泺源大街南侧的绿城济南中心，目前在售写字楼价格在2.2万元/平方米左右，而周边高端住宅的售价在3万元/平方米以上。

值得注意的是，目前济南的商办产品供给比较充裕，业内的普遍共识是去化周期最少在3年以上。而全国性开发商的进驻，将使这一领域的中小开发商面临更大的挑战。

“相对来说，全国性开发商资源更丰富、运作能力更强，它们的进驻也将提升整个市场的产品水平。”朱江说。