沪出台商品房销售公证摇号细则 开盘前须公示房源

上海商品住房销售秩序被进一步规范。7月18日，上海市住建委印发《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》（下称《意见》），细化商品住房销售公证摇号的实施细则。《意见》明确规定：开发商需要在新房开盘前10天（至少），向相关公证机构申请选购房屋的摇号排序公证；开盘日前，售楼现场须公示全部准售房源和已积累客户名单。同时，少量多批的“捂房”行为也将被杜绝，开发商应将全部准售房源纳入排序选房范围。

从内容来看，《意见》是对今年5月5日颁布的《关于进一步加强本市房地产市场监管 规范商品住房预销售行为的通知》中有关商品住房销售公证摇号制度的进一步规范和细化，即要求所有开盘销售的商品住房项目（包括预售和现售）采取公证摇号排序，按序购房。

为杜绝目前市场上常见的销售代理及经纪人员“倒卖房号”、“茶水费”等违规行为，《意见》规定，房地产开发企业应当制定商品住房项目销售积累客户规则，明确积累客户入围条件等，不得设置有利于内部人员、关系户等购房的入围条件，项目代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工不得入围。在对外积累认购客户前，积累客户规则应报所在区房管局备案，并应在项目或售楼现场公示。

《意见》中最为引人关注的内容是明确要求地产开发企业在开盘日前，必须在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单，并向相关公证机构申请保全证据公证。同时，应在商品住房项目销售开盘至少10日前，向相关公证机构申请选购房屋的摇号排序公证。要求公示全部房源和意向客户名单，这在上海还是首次。

为杜绝摇号过程中开发商“舞弊”，上海市住建委要求，商品住房项目开盘选购房屋的摇号排序应使用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构作全程现场监督公证，摇号排序结果应当场公示。开盘结束的一周内，将摇号排序公证书上报所在区房管部门备案。

与此同时，《意见》还杜绝了少量多批的捂盘行为，要求摇号确定排序、按序选房时，开发商应将全部准售房源纳入排序选房范围。选房必须严格按照摇号排序的结果，依序进行。

在监管力度上，《意见》明确，一旦发现开发商存在弄虚作假违反规定的，一律暂停网签，降低直至取消其房地产开发资质，并列入全市信用管理“黑名单”。构成犯罪的，将移交司法机关处理。

易居研究院智库研究中心研究总监严跃进认为，这说明当前上海商品住宅的房源依然紧俏，需要通过摇号来进行分配秩序的规范。从此次出台的具体细则看：一是做到信息公开，即可售房源、客户信息等均须公示备案，杜绝“捂盘”、关系户购房等违规行为；二是做到有效监督，以前是开发商主导开盘，现在则是第三方公证机构进行主导，包括摇号软件均由公证机构提供；三是事后追责，凡违规者轻则暂停网签、降低资质、列入黑名单，重则移交司法机关处理。

有开发商向记者表示，今年5月上海出台公证摇号政策后，确有开发商旗下项目开盘时想请公证处前来公证摇号，却被公证机构以“尚未准备好”为由拒绝。“政策细则是有了，公证机构的摇号软件等技术支持是否已经完善到位？公证机构也有市、区等多层分级，是否均可提供符合规定的公证服务？这些操作层面的细节，还得跟相关机构沟通之后才知道。”该房企人士表示。

针对《意见》中公示准售房源和意向客户名单的要求，也有开发商指出，这是否会侵犯购房客户的隐私权，其中的尺度如何把握？这些实施细节还需在具体操作中与有关监管部门进一步沟通。