上名校不用拼学区房？济南“租房读名校”并非那么简单

17日，广州市政府官网发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，共16条具体措施，其中第一条提出，保障租购同权：具有该市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合该市及所在区积分入学安排学位条件的随迁子女，其监护人在该市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。

7月19日，一条“广州宣布租购同权，租房可就近入学”的消息在网上不断刷屏。租了房真能上热点学校吗？这一政策又会对学区房房价、租金带来哪些变化？对此，济南部分业内人士对广州新政不抱乐观态度，并认为“租购同权”平抑高价学区房的可能性不大，反而可能拉高其租价。

“租房读名校”并非那么简单

业内人士表示，一些热点区域，学位本来就紧张，有户口的群体都不一定能上，“租学区房入读名校”愿景能否实现，还需要看之后的相关具体细则。

合富辉煌山东公司副总经理许传明认为，从公共服务普惠化的角度来说，这一政策值得面向全国推广，但在大中城市剧烈扩张、人口持续增容、热点学校学位普遍紧张的现实情况下，短期推广的难度不小。还有业内人士认为，济南距离实行此类政策还有一段距离，因为济南整体的城市规模、经济总量以及人口数量与广州有不小的距离。

目前，在济南，户籍家庭子女、外来人员随迁子女入学均不存在上不了学的问题。对于本市户籍无房的，可通过申请公租房，在所住的公租房附近实现子女就近入学；本市无房也没有租赁公租房的，子女从出生就随父母在祖父母或外祖父母处落户，并长期同住，可提供父母无房证明，依据其祖父母或外祖父母的房产，按房产地对应入学。外来务工人员随迁子女可在租住房附近学校，按照规定就近入学，各区规定有所不同，由于热点学校学位紧张，多是调剂入学。

学区房高房价一时半会儿难降

许传明认为，从短期看，“租购同权”带来学区房的租赁需求上涨，租金会看涨；买房为孩子入学的需求降低了，自然投资需求就会上涨。“以前学区房的学位只对应一户家庭，以后学区房用来出租有可能可以让多个家庭子女实现就近入学。指望租购同权颠覆学区房的高房价怕是一厢情愿。”

济南建设部门一工作人员认为，“租购同权”会对学区房产生一些抑制作用，毕竟租赁价格不可能高于房价，长期来看是个好政策，但操作起来有难度，比如历下区基础教育阶段享受一些福利免费，是其他区所不具备的，“同权更多的是上学同权，有一些福利政策很难落地。”

未来经过若干年的发展后，如果济南也实行同样政策，那么房价会怎么走？“热点区域房子价值会更高，地段差的房子将会受到冷落。”一业内人士指出，毕竟大家希望让孩子享受优质的教育资源，如果不加强相关配套政策，可能会加剧区域性冷热不平衡现象。

回归居住属性，房屋租赁时代到来

除了“租购同权”，广州“租赁16条”在租房减税、允许商改住、提公积金交房租等方面提出鼓励措施。

在许传明看来，商改住目前多由机构持有或大客户持有，然后自营或委托营运的可能性比较大，这对于去库存是有利的。不过，适合开发公建的地段通常较好，受成本制约，租金恐怕会维持在较高水平上，最终适合改造的项目应该只是一部分。

在业内人士看来，当前房价在高位盘整，再加上限购门槛较高，具备购房能力的人慢慢减少，这导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。业内报告预测，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人。

“发展住房租赁市场是长效机制，也是住建部推广的政策之一，说明基础政策变了。”上述建设部门该人士指出，今年5月住建部公布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，就是与建立购租并举的住房制度相适应的，而且从国家到地方租赁政策的转变，这符合“房子是用来住的”的导向。