京沪二手房量价联袂走低 房源降幅分化

京沪两地二手房市场量价持续低迷。伟业我爱我家市场研究院数据显示，7月份上半月，北京二手住宅网签3345套，同比下降68.4%。数据显示，2017年上半年，上海二手房成交同比下降52.21%。

记者以购房者身份走访北京多家房产中介公司发现，二手房市场降价幅度分化明显。热点区域、学区房、高档小区等优质房源，房价仍保持较高水平；而一些边缘地区的二手房，降价幅度相对较大。

与京沪等一线城市严控购房人群、稳定楼市价格不同。近期，成都、南京等城市近期却放松了对购房人群的户籍、社保等相关限制。但从公布的数据来看，二手房成交量和成交价整体较低迷，且分化严重。

量价持续低迷

日前，国家统计局发布了2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。6月份，一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟称，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落，6月份比5月份分别回落2.6和1.9个百分点。初步测算，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年7月上半月，北京全市二手住宅共网签3345套，环比下滑25.6%，同比下降68.4%。

此前，中原地产研究中心统计数据显示，北京二手房7月上旬累计二手房住宅签约合计2049套，环比下降30%。这一成交量也是2014年来的同期最低值，预计7月将出现低于万套的市场成交量。

上海链家数据显示，2017年上半年，上海全市二手房成交较去年同期大幅下跌52.21%，二手住宅同比下跌55.06%。刚需区域下滑，呈现外移倾向，位置较为偏远的金山、奉贤两区成交比重上涨显著。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，北京等一二线城市在3月调控后，数据逐渐开始反映出调控影响，网签成交量持续走低，市场开始进入调整周期。4月至今，整体价格累计跌幅在6%-8%左右，部分区域房源价格跌幅超过了10%，目前价格大约回到了春节前后水平。

“北京二手房价在3月-4月份冲高后，开始逐步企稳回落，先是5月环比下跌了3.4%，之后6月又再次环比下跌了4.7%。今年5月份是历时18个月以来，北京二手房价首次下跌。虽然房价同比仍在上涨，但同比涨幅明显缩小，且价格环比持续下跌的趋势已经显现。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示。

北京二手房价格分化

中国证券报记者走访位于北京西城新文化街附近某二手房中介，经纪人向记者介绍了位于宣武门东大街附近小区的一套两居室，面积为74平方米，单价每平米12万元-13万元。“目前该小区每平方米单价较上个月下降1万元左右，这个月已成交6套，多数是换房的客户。”

记者另外走访了位于丰台丽泽商圈附近的某高档小区，此小区房源单价仍在每平方米8.5万元左右，而周围普通房源单价基本在每平方米6万元左右。

记者还发现，一些有抵押、权属等方面问题的C类房源，自3月楼市限购层层加码之后，只能通过房主自荐、中介机构优选等方式寻求出售，且降幅较大。

在管庄区域某中介门店，经纪人员优先对记者推荐属于优选项目的相关房源。经记者了解，这些房源大多存在有抵押、央产房、经济适用房等不同类别的情况。某资深经纪人对记者表示，在调控极为严厉、购买人群急剧萎缩的情况下，这些房源要想尽快出售，只能通过门店和经纪人员的力推。

“这些房源在系统里按照周边区域的指导价挂牌出售，但购房者在区域指导价范围内，更愿意选择产权明晰、无抵押无纠纷的A类房源。”上述资深经纪人对记者表示，一般通过中介机构优选的房源，中介机构在中介费的基础上会另外收费。

一位选择中介机构优选服务的央产房房主对记者表示，自己的房子是1998年单位分的，目前产权已归个人。相比最初的福利分房时的价格，目前即使降点价，或多给点中介费，也能接受。据了解，上述房主该套60平方米的福利房位于管庄区域较偏远位置，离地铁较远，挂牌价为5.6万元/平方米。

二线城市政策松绑

与京沪等一线城市严控购房人群、稳定楼市价格不同。一些大中城市近期放松了对购房人群的户籍、社保等相关限制。

近期，成都市实行人才新政，从7月20日起，外地的全日制大学本科及以上学历的青年人才，凭毕业证即可申请落户成都。根据统计，该新政实施首日，在成都市办理落户的人数为356人，其中博士3人、硕士42人、本科311人。成都某地产人士告诉记者，此举将有利于高端人才在成都长驻，成为新市民，这些新市民也会将购房置业作为留驻成都的选项之一。

南京5月9日出台措施，明确对于非南京市户籍居民家庭，凡是取得硕士及以上学位、高级职称（含副高级和正高级）、高级技师职业资格的，年龄在40周岁以下，如提供与在宁单位签订的劳动合同，在江宁、浦口、六合、溧水和高淳五个区购房则不需要提供社保证明。这是自2016年9月25日南京宣布限购以来，首次对非户籍居民家庭给予购房条件放宽的政策。

从国家统计局发布的数据来看，二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，6月份比5月份回落0.5个百分点；二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落，6月份比5月份回落0.1个百分点。

从成交量上看，3月以来，成都、南京等地楼市成交量仍低迷，楼盘销售呈现分化趋势。以位于成都市青羊区金沙区域为例，中原成交系统显示，3月份，该区域二手房共成交44套，成交涉及小区含中大君悦等高端小区，也有公园西、金沙鹭岛等中端楼盘。4月-6月，该区域成交分别为18套、9套和7套，一些中端楼盘无成交记录，只有部分高端楼盘依然得到买家青睐。