推动住房租赁市场发展 在济南“租购同权”卡在哪里？

 刚刚在山东师范大学（下称“山师”）幼儿园咨询完入园事宜的王丽云，心情颇有些沉重地走出幼儿园大门。没有条件购房、租住在历山路文华园小区的她，得到的园方回复是：由于不是业主，且无法落户，她3岁的儿子不能入园接受教育。

山师幼儿园是距离文华园小区最近的公立幼儿园，这一天是7月22日。当日，经济导报记者在文华园小区内与多位业主交流，他们表示，文华园的房子非常抢手，作为学区房，目前价格也已经攀升到3万元/平方米左右。但是，只有“一手房”房主的子女才有资格报名山师幼儿园和山师附小，即使“二手房”房主的子女都没有资格，更不要说租房者的子女了。

19日，广州楼市爆出消息，其中一条措施引人瞩目———租购同权。广州“开口子”，这意味着符合条件的租房人，未来可以与房主一样，其子女享有同等就近入学的权利。那么，该措施能否真正解决租房者的权益问题？作为山东的省会，济南的房屋

租赁市场走向又会是如何呢？

两方面支撑缺一不可

“我孙子现在山师幼儿园，去年入的园，交了1.5万元的建园费，这还是托了关系的。如果是小区内的租户，只能选择旁边的私立幼儿园，一个月的费用至少在2800元以上，除去历下区的补贴也要在2500元以上。”居住在文华园小区的李萍对经济导报记者表示，城市中的租房者都有不少“窝心”事，孩子无法与小区内的房主子女同步就近入学，单就这一点，就让很多“外来户”颇为无奈。

针对目前反映最为强烈的入学、升学问题，19日，广州市政府官网发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，在第一条就提出了保障租购同权———具有该市户籍的适龄儿童少年，人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生，符合该市及所在区积分入学安排学位条件的随迁子女，其监护人在该市无自有产权住房，经登记备案由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

“把住房、户口与入学捆绑，在很大程度上就限制了租户权益。广义来看，也影响了租赁市场的发展。如果能够保证租购同权，房地产市场的发展也将逐渐回归理性。”世联行山东区域总经理朱江在接受经济导报记者采访时表示，对于一线城市来讲，广州的“租售同权”意义非凡。

连日来，经济导报记者造访了济南多处有着优势教育资源的学区房片区。以经五路幼儿园、省委幼儿园等片区为例，如果仅仅是持有租房证明，即使在片区内居住，也无法享受入园权益。但片区内的民办幼儿园相对宽松，并不需要户籍或房产证，很多租房者的子女往往只能选择这些价格较高的民办园入学。

“这里还有一个隐忧：拥有优质教育资源的片区，未来房租可能受到供求关系的变化，有较大幅度的提高。因为，大量想给予孩子良好教育的父母，会纷纷去这样的片区租房，而不是买房。”同策咨询研究部总监张宏伟在与经济导报记者交流中表示，实际操作中要想实现“租售同权”难度较大，因为“同权”的实现，要有足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑，有一方面无法满足，“同权”也就无法保障。

“商改住”盘活存量房

值得关注的是，近日住建部等9部门联合印发通知，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

“首批12个试点城市没有济南，但试点后应该会很快推开。这个政策对于流动人口多的中、大型城市的租赁市场将带来利好。租购同权意味着，未来将有一部分人转向租赁市场。”朱江对经济导报记者表示，目前世联行在济南租赁市场试水了3处红璞公寓，入住率达到90%，颇受年轻人欢迎。

21日，经济导报记者在济水上苑与世联行合作的17号楼红璞公寓采访时，碰到了带着租客前来看房的房产中介白源。他表示，目前西客站片区有很多企业入驻，但能够满足年轻人入住需求的精装公寓却不多，因此红璞公寓面世后吸引了在周围工作的年轻人。

白源表示，因为红璞公寓开发较成功，西客站片区的一批剩余住房也在积极转型，希望通过改为长租公寓的模式获取稳定收益。

“最大的利好是‘商改住’，卖不掉的房源可以设计成公寓，也为房地产市场提供更多的租赁产品。”提起开发红璞公寓的初衷，朱江表示，上海近两天就拍出了两块“只租不售”的土地。租售同权，可以盘活商业用房的存量，缓解其功能属性被抑制和过剩的局面，又可以给租赁市场提供更多的房源。

朱江给经济导报记者提供了一个数据：目前红璞公寓在济南共有1000多间房源，对于仅开发一年的公寓品牌项目来说，入住率达到90%，这就说明济南市场对品牌租赁商业模式的需求较大。

“对于租赁市场来讲，发展并不是单纯的装修及出租，而是要最大规模地标准化租赁产品和租赁服务，这才是规范租赁市场应该有的专业态度。”朱江认为，此次9部委的政策中也表示，允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租，因此，“商改住”的办法可以给一些有出租意愿但由于资质、安全标准等问题无法进入租房市场的房源以合理性。  

朱江对租赁市场的发展持乐观态度，他认为，一个蓬勃发展的“租赁时代”或将到来。在国家政策向着租赁行为倾斜时，“长租公寓”这种模式，或将站上新的“风口”。