没买车位不让进小区?不知这些猫腻小心花冤枉钱

最近有网友向融360房贷君反映，自己的小区忽然开始售卖地上车位，不买车位的业主不能进小区停车，而物业给出的理由是，之前小区乱停乱放严重，出于安全的考虑才对外销售部分车位，公共车位则采取租赁的形式。不仅如此，曾有开发商竟然要求业主不买车位不让进小区停车，但事实上这种因车位问题将小区业主拒之门外的行为在法律上是不允许的！

融360房贷君调查发现，根据我国《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”同时，根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司确需改变共用设施用途的，应当提请全体业主或业主大会讨论决定。因此，未经全体业主或者业主大会授权的情况下，禁止某些业主使用小区公共位置上的停车位的行为涉嫌侵犯相关业主的合法权益。

也就是说，小区物业没有权利私自禁止业主进入小区停车，需要跟小区业主委员会协商停车解决方案后才能采取相关行动，遇到不让开车进小区的情况，可以联系业主委员会，由业主委员会出面和物业沟通解决办法，业主委员会仍解决不了的，可以上报街道办事处。

需要注意的是，小区里车位并非都属于全体业主，有些车位开发商、物业是有权利对外出售的，目前小区车位（车库）主要有以下几种类型：

1、敞开式地上车位

由于小区的土地使用权归全体业主，通过在小区土地上划线确定的车位，开发商（物业）无权出售，这些车位都属于全体业主共同使用。

2、建筑面积已经分摊到公摊面积中的地下车库（车位）

如果地下车位作为公摊面积被小区业主分摊了，开发商就无权出售，应该属于小区全体业主所有，严格地说是属于小区的配套设施，可以由业主委员会委托给物业公司出租给业主使用，出租收益扣除管理成本后划入小区维修基金，并且维修基金只能用于小区公共设施的维护，不能作他用。

3、建筑面积未分摊到公摊面积中的地下车库（车位）

如果车位建筑面积未分摊，且开发商取得了产权证，开发商就能出售车位，前提是只能出售给本小区的业主，但如果跟业主没有事先确定，就不一定属于开发商了。对这一点，不少城市都有相应规定，比如《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”也就是说如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

4、改造车位

还有一类车位是在小区规划时就没有载明的，开发商为了谋取利益私自在建筑物的地下空间改造成的停车位（库），这种车位由于没有计算在建筑物的建筑面积内，因此无法取得产权证，除非开发商缴纳土地出让金并办理产权证，才能够合法出售，否则仍然属于业主共有。

5、人防工程车位（车库）

人防工程车位有的是和普通车位在同一楼层，二者并没有特别明显的区别，唯一可以区分的是，人防工程车位区域中有厚厚的大铁门，在遇到灾害或者战事时用于提供避难场所使用。根据《中华人民共和国人民防空法》第5条规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。具体讲就是，开发商投资建设了人防工程车位，所以应当享有所有权、收益等所有权的相应全能。而国家也没有法律法规禁止开发商以转让或出租的方式处理人防工程车位的使用权，因此，开发商有权对人防车位使用权做出转让或出租的处理。不过如果开发商将人防工程造价纳入到公摊物业中，由全体业主买单，那么车位就该归全体业主所有。

6、三面有护围的地上车位（车库）

如果开发商在规划时明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，经过房管局审批核发了产权证，那么开发商就可以正常出售。

这么看来，车位有无产权、是否纳入公摊面积都会影响到其所属权，那么该如何辨别车位的产权情况呢？

国家规定，业主委员会或者其委托的律师事务所可以持委托证明到当地国土规划局、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案材料，并且可以以此为依据向开发商（物业）追回小区停车场所有权。具体可以查阅以下资料确认车位产权：

1、《建筑用地规划许可证》

可以查看小区建设报备中，是否明确了属于开发商的“专有车位”，如果没有的话，车位就属于小区公共配套建设项目归全体业主所有。

2、《土地使用权出让合同书》

查看《土地使用权出让合同书》中是否明确停车位是属于开发商单独出资，为其专有部分，如果没有明确，那么可以认定的是，小区停车场用地与主体房屋是一个整体，按照国家相关法律规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑的出售而自然转移给了业主，这种情况下，车位就该归全体业主。

3、《建设工程竣工测量报告》

每个小区项目完工后，都要进行建设工程竣工测量和建设工程规划验收等质量检测工作，如果地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等没有计入建筑容积率，其建设成本已经分摊到购房价款中，停车场应属于全体业主。

融360房贷君在这提醒各位，目前国家对于车位的相关法律还不够完善，在买房的时候最好问清小区车位的出资方、建设方、产权以及使用问题，并写入到合同中。另外，各地对于车位有着不同的规定，购房人要事先了解当地的相关政策，根据查验的信息判断是否有必要出钱买车位或者租车位，免得多花冤枉钱。