12城开展住房租赁试点 高房价这回真要被撼动？

试点城市或逐步扩大

某研究院智库中心研究总监严跃进表示,广州17日出台的租赁政策本身就带有很强的信号意义,而此次住建部选取的首批开展住房租赁试点12个城市的名单,也充分体现了此类城市较好的政策管控的导向。

在严跃进看来,租赁市场的政策吹暖风,一方面说明房地产租赁市场的培育和成长速度会加快,这样部分因高房价而难以解决住房的群体可以选择租房。另一方面,租赁市场后续和购房市场的差异会不断缩小,这样也容易制约房价的上涨。严跃进预期,2018年试点城市会有扩大的可能。

据测算,我国约有1.6亿人在城镇租房居住,其中以年轻人为主,主要是外来务工人员、新就业大学生等。

同策咨询研究部总监张宏伟分析认为,短期内租房不是目的,租房之后再购房才是最终目的。起码对于还在推进城镇化的一些城市来讲,通过购租并举和租购同权进一步吸引更多的人,保证城市的产业和经济持续增长,这才是关键。

租赁活跃利于稳房价

“如果租房就能跟买房一样待遇,市民为什么一定要忍受奇高的租售比?”某企业集团克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示,按照去年的二手房价和租金计算,广州像天河、越秀,租售比都在1500以上了,租金回报率奇低。按道理,如果不是买房有“额外的好处”(这里先不考虑升值,考虑公共福利),那大家还一定要买房吗?假如真能做到购租并举、租购同权,买房的需求还有以前大吗?这是要打个问号的。

肖文晓认为,若能实现租购同权,买房需求可能会减少。租赁市场和买卖市场就会产生一个动态的博弈,租金太贵就买房,房价太高就租房,所以这个政策本质上是有助于租金和房价的稳定的。

不过,方圆资产管理首席市场分析师邓浩志则认为,增加租赁住房用地供应,未来土地竞配建、竞自持或成新常态。此为双刃剑,一方面增加了租赁住房总量,对稳定租金水平是好事;但另一方面减少了可销售房源总量,未来住房销售端供不应求情况会更加突出,房价反而可能进一步加快上涨。整体而言,租赁市场发展不能解决高房价问题。

日前,广州重磅推出租房新政保障租购同权,引发外界热议。昨日,住建部在其官网发布由九部委联合发文的 《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》),要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。而据央视报道,住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。租赁市场政策频出,高房价是不是真要被撼动了?

广深佛肇成首批试点

此次《通知》,由住建部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发。12个首批试点城市中,广深佛肇四市入围。《通知》在落实去年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出的一系列支持政策措施之外,还进一步对政策做出了细化的要求。

如鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

壮大租赁产业有难度

对于壮大现代租赁产业,邓浩志认为有难度:“政府发展租赁住房就是为对冲高房价的负面影响,所以租金稳定甚至偏低是政策追求的主目标之一,但企业不会愿意参与没盈利前景的市场;如果作为社会福利,又违背了市场优化资源配置的基本思路。由于两个目标存在先天冲突,同时达成几乎没有可能性。”

邓浩志分析,目前住宅租金回报率低于3%,而房企融资成本高于6%,哪怕运营将收入提升一倍还是盖不过利息。除非采用轻资产运营模式,即把物业证券化打包销售,降低财务成本。但国内REITs一直没有进展,以致租赁企业难成长。

至于发展“城中村”现代租赁服务业,在邓浩志看来,变相扶植了小产权房,目前不少小产权房都是“以租代售”,通过长期租赁合同实现“产权转移”,等于将小产权房的长租纳入经营范畴进行管理。如果小产权房变得明目张胆,会对商品房市场产生多大影响?

广州租赁新政中,商改住被再次提及,表述与此前中央、省文件精神一致,即只是针对企业,不涉及个人手上的商办物业(包括公寓),不涉及买卖转让,不涉及土地性质与年限的改变。所以,邓浩志认为,对商办公寓项目的销售不构成丝毫利好,也粉碎了此前众多不实传闻。