关于等额本息和等额本金 这3句话忽悠了我们很多年！

贷款买房的人总会想一个问题，以后收入增长了，有钱了，什么时候提前还款最划算。网上也经常有人算过，有的说是5年，有的说是10年，还有的说是七八年或15年的。

融360房贷君今天也来说说我们的观点。就贷款这件事，长期存在了三个错误观点。

错误观点一：等额本息是银行想赚更多的钱

主流的还款方式有等额本息和等额本金，这个大家早就清楚了，差距在于，等额本息付出的利息成本要比等额本金多。

以200万房贷为例，我们用融360房贷计算器算了一下

等额本金利息如下：

等额本息利息如下：

如果你30年按部就班还完，等额本息的确要比等额本金多还34.7万的利息。那么以此为标准来认定等额本息不划算是对的吗？

当然不是。等额本息的利息之所以比等额本金要多，是因为初期等额本息还款法中的本金还得较少，剩余本金多了，利息自然就多了。

在两种还款法中，银行只做了一件事，那就是按照你欠银行的钱，计算你当月应该还的利息，仅此而已。在这一点上，等额本息和等额本金的计算方式完全一样，没有半点区别。

错误观点二：提前还款有最佳还款时间点

有很多种算法，最后得出的结论有7年的，8年的，还有10年的。

融360房贷君想说的是，从纯财务的角度来说，以上全错！提前还款根本就没有所谓的最佳还款时间点。

下面这个例子会告诉你为什么。

假设我们选择在10年后提前还款，那么在这两种还款方式付出的钱数分别为：

等额本金：已还本息和（本金 666667.2元+利息817960.91元）+剩余本金（1333332.8元）一次性还清= 2817960.91元。

等额本息：已还本息和（本金378103.91元+利息895582.09元）+剩余本金（1621896.09元）一次性还清= 2895582.09元。

也就是说，等额本息在10年后提前还款，要多付利息77621.18元。看上去是不是感觉亏了？

其实到这里还没结束，你应该再计算一点，等额本金在这10年间的本金要多还288563.29元，这笔钱如果放在银行，是会产生利息的。如果你稍加计算，你会发现它在这十年10间累计产生的利息和等额本息在这10年前多掏的利息77621.18元非常接近。

经过上面的计算，你会发现：等额本息和等额本金所付出的代价是完全一样的。

错误观点三：等额本息更适合提前还款

由于等额本息产生的利息较多，而挣到钱的时候就着急把贷款还了，多省点利息。

这种观点实际上也是错的，为什么这么说呢？

我们就以2016年买房为例，去年很多人还能拿到85折的折扣，算下来利率只有4.1%左右。假设你手中的钱正好可以提前还款，那么你有两种选择：

一、你继续欠银行的钱，继续按期付利息，然后拿这笔钱去寻找回报率更高的项目。比4.1%更高的不少见吧？这样你投资回报肯定要比付给银行的利息要多。在这种情况下，你应该希望你永远欠银行的钱，永远不还最好，因为这等于你用银行的钱为你自己创收，而且这套房子还是你的。

换个思维，假设你有一套房抵押给银行，借到1000万，利息是4.1%，你再用这笔钱以5.1%的利息投出去，那么你每年什么都不干就可以坐收10万元。

二、一次性全部还清，你的存款为0，然后你再继续一点一点攒钱，再投资。这就跟房子没有任何关系了。

由于等额本息摊平了你的还款压力，是否提前还款的最大差距在于，属于银行的本金到底掌握在谁的手里。

假如掌握在你的手里，不去还给银行，那么你欠银行的债务完全可以用再投资产生的收益抹平，甚至还能多赚点。这就是“借鸡下蛋”，用银行的钱赚钱。假如你提前还款，本金还给银行，你就只能用接下来你自己的存款去赚钱，哪个更划算，一目了然。

归根结底，流动性是有机会成本的，你要选择提前还贷，丧失了流动资金，接下来如果有更好的选择，你也只能干看着；如果不提前还贷，手中有粮就能有更多选择，说不定还能在关键时候让你减少损失。

比如你把钱都还给银行了，这个时候你因为某种原因急需大笔资金，那你只能卖房了，一旦买家知道你的底牌就能杀你的价，这个时候你能卖300万的房子，说不定只能卖250万。这个时候如果你有流动资金，就能避免这种尴尬。