从业20年中介看不懂三四线楼市:相亲、返乡都买房

“镇上的要求男方在县城有房子,县里的要求在市里有房子,市里的要求在省城有房子……这房价能不起来吗?”面对众多三四线城市楼市火爆的局面,在某中部省份长期从事婚介工作的张女士给出了她的答案。

而在中介崔先生看来,北漂、沪漂、深漂们连夜飞回故乡抢楼盘已经成了三四线楼市火爆下的“常规动作”。

国家统计局最新发布的数据显示,6月份,70个大中城市中,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落;新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个,二手房涨幅超过或达到1%的有14个,基本全部为三四线城市。三四线的楼市火爆,究竟是谁在推动?这一波涨幅又能持续多久?而繁荣的背后又有哪些迹象值得我们留意?

小镇青年的相亲新规

近期一篇探讨北京著名相亲角“相亲鄙视链”的文章在各大社交软件上刷了屏。该文章指出,在北京,没有房子和没有户口的单身人士在相亲市场备受冷遇。事实上,不是只有北京的丈母娘看重男方的固定资产。

“现在我家那边的相亲规矩是,男方必须在市区里有一套房子,而且必须是单独的婚房,不是和父母同住的那种。”来自河北沧州河间的段先生称。

而在中部省份长期从事婚介工作的张女士也总结出了一条“规律”:“镇上的一般要求男方在县城有房子,县里的要求在市里有房子,市里的要求在省城有房子。”

在张女士看来,这恰恰就是三四线楼市房价上涨的推手之一。她的分析并非没有道理。中原地产首席分析师张大伟向中新经纬客户端(微信公众号:jwview)表示,三四线城市往下的乡镇中,教育资源和医疗资源的分布很不均衡。在这种情况下,城镇化其实就体现在了(人们从)小城镇往上一级的城市走,这一需求也支撑了三四线城市近年来房价的上涨。

大城市漂族回炉

“没有户口就没有立锥之地,”在北京工作长达10年的李曦在2016年春节前夕选择了离职回到故乡邯郸安家置业。“考虑到孩子的教育问题,我和爱人最终选择回到家乡的城市买房。”

李曦的选择也并非个案。近年来,“逃离北上广”一直是经久不息的话题。随着人口控制和疏解的政策出台,北上广“人口拐点”的信号已经悄然出现。根据国家统计局数据,从2010年至2015年,北京常住人口增幅放缓,上海则在2015年首次出现负增长。

而一些目前仍坚守在北上广的“漂族”们也选择在家乡省会或者其他三线城市购置房产。在长沙中介崔先生看来,北漂、沪漂、深漂们连夜飞回故乡抢楼盘已经成了三四线楼市火爆下的“常规动作”。“以前还觉得是桩新鲜事,今年以来,这样的事情太多了,早就见惯不怪了。”崔先生说。

“一方面,可以作为退路,如果再过5年10年在上海还是买不起房,可以去这些二三线城市发展嘛;另一方面,风水轮流转,一二线涨不动了就该轮到三四线了。”老家在江苏淮安、如今在上海工作的王媛早在3年前便在父母的支持下购入淮安市中心的三室一厅。

而同样来自淮安在上海工作的张驰也告诉记者,周围有很多朋友选择在淮安买房投资,“并且大多不止一套。”

有一阵因为跑销售的缘故,张驰一度跑遍了淮安的楼盘,结果发现“完工三四年了大批房子还空着,入住率不到20%”。张驰不由得困惑起来:这些房子以后谁去住呢?

从业近20年中介:看不懂

今年2月份,在北京工作的赵女士委托家乡长沙中介为其留意房价,计划价格合适的时候购入一套房子为父母养老。

此后中介一直杳无音信,赵女士一直以为是中介业务繁忙顾不上自己。结果赵女士在7月初收到中介朱先生的微信信息说:“从得知你打算在家乡购房以来,这里房价自去年来一直都是看涨的。我从业近二十年来真看不懂,真的比股票还猛烈,股票我们知道它可能暴落,但房价只有看涨或平稳,几乎看不到暴落。我记得你的委托,我没有得到一个有利的房源和利好的房价气候,因此也就‘石沉海底’。对不起,我会继续留意的。”

赵女士随后从房地产信息网站上获悉,短短半年内,家乡的房价均价已经从8000元每平米直逼10000元每平米大关,而相比去年同期则已经接近翻番。

三四线楼市究竟为何持续火爆?张大伟分析认为,三四线楼市本身调控原则就是“托底盖帽”,并没有约束性的政策。而从需求的角度来说,三四线本身有棚户区改造,此外还有一些一二线的抑制性的投资需求,整体而言对市场都是明显利好。从三四线市场本身来看,目前的价格的绝对值也比较低,虽然也涨了一波,但是和一二线相比,三四线城市涨幅还是相对较低。如果后续没有限制性的政策出炉,张大伟认为这一涨势还将延续到2017年下半年。

杠杆,还是杠杆

曾经有这样一个故事很流行:一个中国老太太,60岁时终于挣够了钱买了一套房子。一个美国老太太,60岁时终于还清了购房的货款,而她已经在这房子里面住了30年了。不过,如今越来越多的中国人都开始倾向于选择美国老太太的方式,也就是“加杠杆”。而在这一波三四线楼市火爆的热潮中,对杠杆的利用也起到了推波助澜的作用。

近期,中国社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心发布的《中国去杠杆进程报告(2017年一季度)》显示,今年一季度,居民部门杠杆率为46.1%,较2016年年末的44.8%上升1.3个百分点。具体来看,居民部门贷款的同比增速达到25%,中长期贷款的增速更是达到了31%,达到近两年以来的最快增速。

国家金融与发展实验室副主任张晓晶分析称,在政策趋紧、房贷限制趋严的情况下,一季度居民加杠杆态势应有所抑制,但并未在数据中反映出来。一方面是时滞因素,调控政策对房贷的影响或存在滞后效应,前期高企的商品住房成交量对个人住房按揭贷款仍存在一定的拉动作用;另一方面是结构性因素,居民部门加杠杆有可能从一二线城市转向三四线城市。

据兴业证券估算,三四线杠杆占总购房资金比重70%左右。兴业证券房地产分析师阎常铭指出,棚改货币化和按揭本质上都是杠杆:棚改货币化买房资金可视为三四线居民用之前财富(棚户房)直接偿付的第一部分杠杆;而按揭和公积金是他们要用未来财富来慢慢偿还本金和利息的第二部分杠杆,综合看杠杆比率非常高。

阎常铭因此判断称,本轮去库存方式未来将大幅度限制政府和金融机构行为,未来政策制定会非常谨慎,将极力避免三四线房价下跌,防止因此引发系统性金融风险;同时目前去库存支持政策还要持续,库存去化目标必须达到,否则为了去库存加高杠杆将增加系统性金融风险,所以地产销售和投资中期有支撑,但是也不可以过度繁荣。