价格壁垒越来越高，买不到房子是假，买不起才是真

买房要拼关系？

在现在的济南市场，我们经常听到这样的抱怨：拿着钱也买不到房子；买房子，要靠关系；没关系，有钱也买不到房子。

我们很多人应该都听说过这样的故事：

某个楼盘要开盘了，N多人去买房，最后只有一部分人幸运地摇号成功，摇到号的欢天喜地，没摇到号的垂头丧气。大家四处托关系，只为能买到房子……

还有一个故事：

某个开发商，特别为自己的员工着想，在楼盘开盘前，可以让员工们先“买”，员工“买”了之后，可以先不网签，然后抬价转给真正的买房人，员工们大赚。那意思是，买到即赚到。

这些故事真真假假难以分别，但都释放着这样的信息：这年头，在济南买房，不仅拼钱，还得拼关系啊！

但实际上，真的是这种情况吗？

部分楼盘去化率较低

我们前几天说过，

绿地新里程上周开盘，当天共推出148套房源，成交95套，去化率约64%。成交价格方面，均价约2.1万元/平左右。

我们当时说，大部分济南买房人承受不起2万+的房价；对于大部分买房人来说，1万至1.5万的房源，会成为大家的主要选择目标。

现在有更多的数据支撑了这一判断。上周济南还有几个楼盘开盘，我们看看它们的去化情况：

唐冶片区，绿地城，7月19日开盘A4号楼，共232套房源，户型为98平、117平的三室。最重要的，它的价格，1.05万元/平左右，比较适合。当天，232套房源全部卖光，去化率100%。

万科龙湖紫郡，雪山片区北部，济钢生活区内，7月22日加推4，5号楼，分别是17层、9层产品，总房源140套。这个楼盘蓄客时间很长了，共有400人认筹，价格1.5万、1.6万元左右。想想万科幸福里去年就卖1.3万，这个价格也算适中，加上房源少，当天全部售罄。

以上两个楼盘的价格，是很多买房人能够接受的。但另外几个楼盘价格较高，去化情况就没那么好了

上面说绿地新里城的去化率64%，那已经是比较好的了。

X文世家，高新区核心区附近，奥体中路与工业南路交叉口西北角，7月17日加推1、2号楼，共342套房源，户型面积97至146之间，价格1.9万左右，当天成交92套，去化率约27%。

泰悦赫府，花园路与奥体西路交汇处向西南方向，7月22日加推8号楼，共248套房源，33层，户型面积在92到139之间。价格，2.15万元/平。当天卖出去42套，去化率只有约17%。

亲们，这是真买不到房子吗？这不是买不到房子，而是买不起房子！

价格壁垒越来越高

对于以上的去化率，我们相信它是低于大部分人的预期的。

因为，去年以来的上涨行情让很多人产生了误觉：无论房价涨到多高，买房人都能接受。

但实际上，绝不是那样的！随着房价的上涨，越来越多的人都被价格壁垒挡到了门外。

在价格上涨的过程中，我们感觉不到这种壁垒的阻挡作用——因为有更多的人看到了买房的好处，他们加入市场，抵充了壁垒的阻挡。

在供给严重不足的情况下，我们也会感觉不到这种壁垒的作用——因为总有一部分有钱人能买得起房子的，无论房价涨到多高。

我们相信，无论济南房价涨到2万、3万、4万、5万，终究会有一部分买得起房子的。只不过，这个群体会越来越少。随着这个群体越来减少，供货必须也得越来越少。否则，市场就会有降低价格壁垒的需求了。这就是市场的力量。

济南现在的供货依然不足，但部分2万左右的楼盘已经出现盘整的姿态。我们说，这不是需求少了，而是价格壁垒将很多济南买房人阻挡了。济南还有很多很多人在眼巴巴地等着买房子，还有很多更偏远的楼盘动辄被抢光——因为的它们的价格低。

赢得人口就是赢得未来

济南的城市雄心很大，而且对城市的 未来发展有着清晰的认识。

在去年公布的《济南市新型城镇化规划》中这么说：城市不断增加外来人口，是经济发展的根本动力和必然要求。为应对老龄化浪潮，我市赢得年轻人口就是赢得未来。

济南的人口吸引目标是：

（从2015年）到2020年，济南城镇常住人口要增加100万人，达到570万人左右；新增城镇户籍人口102万人，实现97万农业转移人口在我市城镇落户……

用5年的时间，新增户籍人口102万，平均每年流入人口20.4万人；按照3口人一套住房，仅新增城镇人口这一项，济南平均每年就需要6.8万套住房。再加上原有城市人口增加住房面积，每年10万套+的住房需求是比较正常的。

济南去年曾说，未来3年年均供应住宅用地7000亩，按照3.0的容积率计算是，建筑面积是1400万平方米，跟10万套+的需求基本吻合。

所以说，济南的需求是没问题的；如果年均7000亩土地供应能完成，供应的问题也不大。问题是，如果房价继续上涨，有多少需求能跻到价格壁垒之上，能达到每年20万人（6.8万组）吗？

没有人能回答这一问题。能回答这一问题的，只有未来的市场。