政策做加法：调控频加码 多措共举稳定济南楼市

随着骄阳似火的伏天的到来，济南房地产市场在“限”字当头下已经冷静地度过了上半年。自去年秋季开始，济南楼市就一直处于变革之中。谈及2017年上半年的房地产政策，很多人会用“先紧后松”来形容。上半年，济南房地产市场调控大体经历了“三步走”，从1月份限购细则的发布，到三四月份最严调控和打击囤房等政策的施行，再到前一段时间的包括外来人口落户等变相“放松”政策，楼市已逐渐清晰了“房子是用来住的，不是用来炒的”的思路，也凸显了维护房地产市场平稳健康发展、抑制投机“炒房”的决心。笔者特地综合整理了这半年来的政策“组合拳”走向，以饕读者。

第一步

调控细则频出助楼市平稳发展

1.济南市国土局发文：两宗地不建设就算恶意囤地、炒地

1月16日，济南市国土局发文，规范划拨土地开发建设延期开、竣工申请办理工作。开发商有两宗以上因自身原因不能按期开发建设的行为，就视为恶意囤地、炒地。

解读：此举有效打击开发商囤地行为，进一步规范房地产市场。

2.济南发布限购细则 外地人购房须3年内连缴24个月个税或社保

1月17日，济南下发《市城乡建设委员会关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》，对限购时间、区域的界定和外地人购房资格等细节问题作了进一步明确。

根据规定，自2016年12月26日起，对在济南市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区及济南高新区范围内已拥有2套住房的济南本市户籍居民家庭，暂停在济南市以上区域向其出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

无住房的非济南市户籍家庭在济南部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上（含24个月）在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。

解读：“限外”是本次限购政策的重头戏。《通知》还特别提出，未达到个税起征额的月份不能算在内，应自次月起重新计算。2016年12月27日零时后补缴社保、个税的月份，也不在计算范围内。

值得注意的是，此次政策规定查房源范围包括“限购六区+长清区”。也就是说，虽然限购区域为历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新区，但在长清区有两套住房的本地人，同样也要被限购。

3.章丘出七条意见稳楼市

2月17日，章丘区委、区政府召开规范房地产市场专题会议，要求开发商取得预售许可后，要立即将全部可售房源按套明码标价，进行“一房一价”公开销售。对不明码标价、开盘中炒号倒号，侵犯群众购房权益等行为，一律严肃处理。同时严查开发企业和房地产经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、捂盘惜售、囤积房源、擅自涨价、扰乱市场秩序等违法行为。

解读：自章丘撤市设区后，有关章丘房价上涨的消息就不绝于耳。为此，章丘区有关部门召开会议后，出台加强市场调控、稳定市场预期的七条意见。这是章丘设区以来首次对楼市表态加大调控，促进房地产市场平稳健康发展。

第二步

最严调控季 购房者、房企皆“受限”

1.山东严打囤房炒房，楼盘取得预售证3个月内不准涨价

开发商拿到预售证之后,3个月内不准涨价,禁止捆绑销售车位、储藏室等变相涨价,不准随意撤网签……4月17日，省住建厅下发通知，将开展为期半年的专项行动，打击囤房炒房等违法违规行为。房地产开发企业申请预售许可时，须一房一价申报，利润率控制在合理范围内，房地产主管部门可委托第三方对申报价格进行核查。开发企业取得预售许可后，须按照核准的一房一价，面向社会公开销售，3个月内不得涨价。

解读：据了解，全省范围内对房价进行管控，这尚属首次，囤房居奇、捂盘惜售等行为是此次违法违规行为打击的重点。济南已经高压打击捂盘惜售等行为，拿到预售许可证之后，必须在10天之内公开全部房源。

2.济南二套房首付提至6成 取得不动产证2年后可交易

4月19日，济南发布最严调控新政，规定包括济南本市户籍购买二套房，首付比例提高至60%；非本市户籍家庭首套房贷款比例提高至60%，商贷最长年限都缩短至25年；公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍，并暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。与此同时，长清章丘也纳入限购范围，限购区域内购买的住房，要在不动产证满2年后才能上市交易。

解读：此次新政被称为最严调控政策，限购、限贷、限售之后，随着公积金等政策细则的发布，以及部分银行贷款政策的落实，有购房资格或能力的购房者数量锐减，商品房网签量下滑明显，各楼盘来访量遭腰斩，济南楼市继续下行。

第三步

限购渐“松绑”新政为外地购房者铺路

1.新政出台 外地本科生连缴半年社保可买房

5月18日，济南发布新政，规定全日制大学本科(含本科)以上学历的外地购房者，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策。并于6月21日起，符合条件的购房者，可到市房产交易大厅开具限购证明。

解读：为了留住外地人才，济南放宽了购房限制。这对外地刚需购房者无疑是一针强心剂。

2.济南拟取消落户限制 本/专科生不买房就能落户

6月16日，济南市政府网站发布的《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见(征求意见稿)》中显示，济南拟取消投资纳税、购买房屋等落户限制，规定中专以上学历只要满足一定社保等条件，便可以落户济南。

解读：济南拟取消购买房屋等落户限制，落户之后，便可以享受首付三成的购房政策。因此，济南楼市又为新一批准购房者敞开了大门。