房地产泡沫是怎么吹起来的?银行推房抵贷强化杠杆

最近官方在热烈讨论“灰犀牛”，其中房地产泡沫是大家公认的一个“灰犀牛”，房地产泡沫怎么吹起来的，金融信贷是一个重要原因。

央行近期披露的数据显示，2017年6月末，人民币房地产贷款余额29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上季末低1.9个百分点;上半年增加3.04万亿元，占同期各项贷款的38.1%，比一季度占比低2.3个百分点。其中，个人住房贷款余额20.1万亿元，同比增长30.8%，增速比上季末低4.9个百分点。

今年上半年，房地产贷款无论是增速还是在贷款中的占比都是下降的，主要原因应该是房地产的调控政策。但是即便如此，同比增速仍超过24%，占各项贷款的38%以上，这样的数据仍然触目惊心，房贷占所有贷款的40%左右，无论如何，都是不正常的。

房地产贷款增速凶猛，主要归功于政府的去库存和转杠杆的政策，尽管随着一线城市房价有所松动，房贷占比有所下滑，但是如果今后一线城市房价再次上扬，房地产贷款占比还会满血复活。

这其中各家银行推出的“房抵贷”，是房贷大幅飙升的一个重要推手。

所谓房抵贷，即二次抵押贷款，贷款用途为消费经验，包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途，不能用于买房。但是，由于银行与中介在受托支付上发明多种规避之道，银行难以对贷款去向进行监督。因此，房抵贷的真实资金用途，也大多去买房了。

国内的大多数商业银行都推出了房抵贷业务，这个产品不论贷款有未结清，都可以贷款，具体是银行按照市场价格的六七成，减去剩余贷款数，就能贷到相应数额的款项。部分银行把房抵贷额度控制在300万元，最长可贷30年，国内的P2P网贷平台也参与了房抵贷的业务。

据媒体统计，2016年1-8月，国内市场共有773家P2P网贷平台涉及房贷业务，成交量为1256.50亿元，综合收益率高达10.96%，平均借款期限为5.24个月。不过2016年8月24日银监会等推出的网贷限额，对P2P的房抵贷业务形成了致命打击。到了今年4月，P2P平台房抵贷业务成交量仅约为140.52亿元，从事该业务的平台为369家。

P2P贷款额度的限制尽管堵死了互联网金融房抵贷，但是这项业务却流向了商业银行，商业银行继续用房抵贷吹大泡沫。

房抵贷的资金尽管按照要求禁止从事房地产业务，必须是去消费或者经营，但是贷款借出去后，可商业银行是没法控制的，有些金融机构短期行为过重，风险意识差，对于贷款最终用途睁一只眼闭一只眼，只要你归还了贷款，不会管贷款资金是否去买房了，这就使得大量房抵贷资金进入房地产市场，吹大了房地产泡沫。

房抵贷风险关键在于，房抵贷的抵押资产是房子，贷款额度是依据房产市值的一个比例，房产市值越高，你贷款的额度也就越高。

比如，你以前的房子市值是500万元，按照60%的比率，你能贷到300万元，等房子涨到1000万元，你就能贷到600万，而这房子之所以能上涨到1000万，就很可能是因为你贷款的那300万投入到房地产市场形成的。如此循环，加杠杆，自我强化，房地产泡沫就会越吹越大，因此许多人早就指出这个产品所孕育的风险。

2015年股灾的一个重要原因，就是场外配资，场外配资的操作跟房抵贷有一点相同，贷款额度跟资产市值是正相关关系，随着股票价格的上涨，场外配资额度就越高，更加催生了股价的上涨，如此循环往复，一旦股价下跌，抵押品市值进入平仓线，就会引发股市的断崖式下跌，房抵贷的效果也与此类似。

中国的房地产没有遇到过一次周期，个人按揭一直是银行最优质的资产，不良率低，房抵贷利率又比按揭高，更受银行青睐，于是纷纷做大房抵贷业务。

中国的房地产泡沫被公认为灰犀牛，要治理这个问题应该从全局的角度去分析，其中金融信贷是关键环节。