楼市终于走到十字路口：成交量分化 冰火两重天

时间如白驹过隙,在接二连三的调控政策高压下,房地产市场转眼已过半年。

截至7月3日,据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,沪深两市共计22家上市房企披露2017年半年报业绩预告,净利润实现同比增长的企业有12家,占比超过五成。

而中国指数研究院监测则显示,截至6月30日,销售额超过50亿的房企达到126家,比去年同期增加了11家,销售额共计36220亿元,约占全国市场份额的62%。

上半年房地产市场调控政策持续发力,也使得房地产市场大浪淘沙始见金。

冰火两重天

自2017年4月份开始,全国楼市调控政策不断升级,大部分房企销售业绩环比出现持续下跌。不过从上半年房地产行业整体来看,龙头房企市场份额继续提高,而实力差的房企则面临着亏损甚至倒闭。

在Wind资讯统计的22家已发布2017年半年报业绩预告的房企中,从预告净利润变动幅度来看,12家呈现上行趋势,占比超过50%;5家亏损,其中3家是首亏;从预告净利润下限来看,8家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元,占比超过36%。具体到企业,碧桂园、恒大、万科等40家龙头房企上半年合计销售额达到21143.56亿元,同比涨幅54.5%,多家房企完成了年度业绩的五成以上。

从目标完成率来看,大部分房企均已完成50%以上,龙湖、旭辉等企业上半年目标完成率达70%以上,完成全年销售目标已经成为大概率事件。

而从体量来看,万科、碧桂园、恒大迈过了两千亿门槛,绿地、保利、中海、融创则进入了千亿级别的房企阵营。

克而瑞CRIC数据也显示,从金额门槛来看,TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP10上榜门槛为702亿元,增长40%;TOP30房企的入榜门槛增幅最大,增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张,与其他房企差距越来越大。

从面积门槛来看,TOP10、TOP20和TOP30房企均增长近50%。在市场调控持续加码的背景下,其他房企受影响较大,TOP200面积门槛则较去年同期有所降低。

各梯队房企集中度均呈上升趋势。其中TOP100房企销售金额集中度达到58.1%,占据中国房地产市场的“半壁江山”。TOP100和TOP200房企的销售面积集中度达到33.2%和36.9%。

上半年房地产市场整体数据向好,不同企业分化加剧,碧桂园、万科、恒大、保利、中海、融创等企业半年销售就超过千亿,其中碧桂园同比涨幅达到了131%,而中小型企业的涨幅则明显低于龙头房企。

成交量悬崖

除了房企出现分化,全国楼市各区域成交量也出现分化。

西南证券的统计数据显示,上半年房地产投资增速回落速度趋缓:2017年上半年房地产投资增长8.5%,增速比前值回落0.3个百分点,回落速度有所趋缓。其中住宅投资增长10.2%,增速反而比前值提升了0.2个百分点。主要因为施工和土地成交走强,住宅施工面积增长2.9%,比前值提高了0.3个百分点。土地购置面积增长8.8%,比前值提升3.5个百分点,土地成交价款增长38.5%,比前值提升了6.2个百分点。

据记者统计发现,楼市成交主要集中在三四线城市,一线楼市成交萎靡。

亚豪君岳会的最新统计数据显示,今年上半年,北京商品住宅仅成交13464套,成交面积204.59万平方米,同比分别减少44%、42%。这一成交量也创造了历史新低。以上半年最后一周(6月26日-7月2日)为例,北京除保障房、自住房外的商品住宅仅成交296套,成交面积5.9万平方米,创近17周新低。

深圳市国土委公布6月份楼市成交情况,显示今年1至6月,深圳新建商品住宅共成交10502套,同比减少54.7%,成交均价54632元/平方米,环比下跌3.9%。据悉,自去年10月8日深圳公布“深八条”以来,楼市调控效果明显,进入今年以来,房价逐月环比下降。1至5月,深圳新房成交均价分别是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。

有业内专家指出,一二线城市的房地产调控,可谓去库存的极好杠杆,撬动资金奔向三四线城市,整体拉升销售(去库存)。

看得见的风险

整个房地产市场呈现的分化状态,也让风险隐现。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,房企能够在2017年上半年实现销售额逆市增长的原因在于,一方面楼市虽然调控持续,但政策效应在二季度末才开始出现。上半年由于叠加了2016年末的部分结转业绩,所以大部分企业依然实现正增长。另一方面,龙头房企转型加速、布局合理,业绩涨幅普遍超过了市场平均涨幅。

杨现领也指出,我国房地产市场长期由增量向存量转变,短期面临史上最为严峻的调控,开发商提高集中度是必然。

张大伟认为,虽然房企在2016年获得丰收,但总体看,在2016年“9·30”开始的这一轮调控中,楼市在2017年将面临非常明显的降温风险:大部分房企都在2016年拿了比较高价的地,这种情况下,对未来房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度非常大。资金成本逐渐增加,对于2017年来说,各种融资渠道压力逐渐增加;对于很多房企来说,资金链的风险逐渐积累。从资金及销售等方面看,2018年上半年房企的风险可能加大。

张大伟同时指出,企业间分化非常明显,多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调。特别在北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年全年市场很难乐观。大房企因为资金成本等优势,布局合理,上涨速度更加迅速。增加现金流和降低融资成本亦是对抗市场下行风险的利器。

西南证券分析师则指出,预计下半年还将有新的楼市调控政策出台,房地产市场仍将有新的风险出现。