带底商的住宅能买吗？从银丰唐郡底商爆炸说起

城门失火

殃及池鱼

26日早上7时左右，唐冶片区，银丰唐郡荷花园15号楼，底层商业楼层的一家饭店发生爆炸。

爆炸现场惨烈，共造成8人受伤，其中重伤1人且在送医后身亡。

城门失火殃及池鱼，这次底商爆炸使上面的住宅跟着受损。

媒体这么报道：

从2楼到顶楼住户家中窗户有不同程度受损，随处可见玻璃碎片和被震落的天花板。与爆炸地相隔30多米宽马路的银丰唐郡紫薇园2号楼也未能幸免，不少住户南阳台玻璃被震碎，一楼商户卷帘门发生变形，停放在两栋楼之间的不少私家车玻璃都碎了

(媒体报道引用的图片，上层住宅窗户做了模糊化处理，其中很多都破碎了)

官方已经披露了这次事件的初步调查结果：饭店液化气爆炸。

底商会带来什么？

对于住宅下面有商的产品，我们很久之前就聊过，简单说有利有弊，弊大于利。

住宅下面有底商，生活配套会比较全，理发、吃饭、买个小商品就在家门口。但问题也随之而来。

最直观的问题，可能会人流量大，比较吵闹。

吵闹不是大问题，油烟才是大问题。现在做商铺生意，什么赚钱最稳定？餐饮最稳定。所以在底商开饭店是很常见的。底商做餐饮的话，油烟是大问题。

大家一定要注意：现在很多住宅的底商，在设计时，不是按照餐饮的产品设计的，没有独立的排烟通道，也没有燃气配套。这会产生两个大问题。

第一个大问题，就是上面说的油烟。

由于没有独立排烟通道，大家为了做餐饮，只能自己想办法。比如直接用一个管道，把油烟从窗户排出去。

就是这种：

另一种稍微好一些：在地下打洞，将油烟排到门前的窨井里。

无论如何，自己设置的这种简单烟道，都是将油烟排放在了门口附近。油烟往上飘，就是住户的窗户。打开窗户，可能就会闻到饭店里的饭菜味，居住体验可想而知……

除了油烟问题，银丰唐郡项已经证实了第二个问题——由于没有燃气管道，为了做餐饮，大家就得用煤气罐，这存在安全隐患。

虽然一般情况下是比较安全的，像银丰唐郡这种事情绝对是小小概率事件，但没有人愿意自己底楼放几个煤气罐。

底商能做餐饮吗？

有明确规定

有人可能说了，为什么底商产品通常没有独立排烟系统和燃气配套呢？

原因很简单，不是没有，是故意这样设计的，目的就是不让大家做产生油烟的餐饮项目。

对于在底商做餐饮，国家有明文规定：

《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条有这样的明确规定：禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

也就说，如果底商没有独立排烟通道，或者底商上面一层就是住宅，那么底商是不能做产生油烟的餐饮项目的。用电磁炉下个水饺可以，但不能产生油烟。

由于国家的这一规定，也有楼盘自身定位的原因，很多楼盘在做规划设计时，底层商铺就不是按照餐饮类项目设计的，所以就没有设立专门的排烟系统，没有燃气管道系统。

开发商说底商不能做餐饮

靠谱吗？

在买有底商的住宅产品时，置业顾问通常会这么说：我们的底商没有独立烟道，是不能做餐饮的，所以您放心，将来下面是不会有油烟的……

实际情况呢？

当底商卖出去之后，产权就是买房人的了。如果上面的住户跟商铺户主发生矛盾，那是两个新主体的矛盾，开发商到那时候还会主动负责吗？如果没有合同事先约定，开发商甚至是没有权力管的。

当然，如果开发商真想管，还是真的无能为力。

首先，在商铺销售时，开发商就应该跟商铺买方明确，下面底商不能做有油烟的餐饮。

其次，目前很多楼盘的物业都是开发商自己的，物业公司在与业主签订物业服务合同中可以继续对商铺的用途做出约定，要求商铺业主必须依照法规不准做某些餐饮项目。

然后，是发现有人做带油烟的餐饮项目时，物业公司的有力劝阻。

在这样的一个链条中，任何一环是缺一不可的。但很多项目，在第一个环节就掉链子了：开发商为了商铺的销售，很可能不会特别强调商铺不能做有油烟的餐饮，那么后面的环节就无法走下去了。

所以我们看到，大部分楼盘的底商虽然无独立烟道系统，但依然在做各类餐饮，只有极少数楼盘能够做到底商真的无油烟类的餐饮项目。

还有一种底商，在设计之初就是可以做各类餐饮的，并为此设置了独立的烟道，也会配备燃气系统。这类底商对上层住宅的负面影响，反而比那些号称不做餐饮实际上管理空白的无独立烟道底商好一些——起码油烟不会乱排。

最后我们排个序：个别品牌开发商无烟道底商，配置独立烟道的底商，大部分处于管理空白的无烟道底商，它们对上层住宅居民生活的负面影响依次递增。