去申请房贷，究竟是速战诀好，还是拖字诀好？

这种情况基本上分两类来看：

你是二手房交易，还是一手房交易？

这有不同吗？当然不同了。

我们基本认为，二手房交易放贷唯快之不破，而一手房交易放贷以慢为上乘。

怎么讲呢？

先说二手房，二手房交易为现房交易（内部期楼转名的不属此列），而交易双方为具体业主，多数都是为了换房而买卖房，短线炒家就除外了。我们作为买家，去物色自己中意的房子时候，为敲定房子，获得房东欢心是必走之路。那怎么获取房东欢心，还用说，几款行李箱钞票砸出来，全款那就最具快狠准的杀伤力了。

哈，星佬你开玩笑了，动辄几百万的房子，我要是能全款砸下，还需要如此头疼么？

是的，那就要求你用最快审批到位的放贷资格了。

公积金贷款？不要用（大多数情况下，那点贷款金额高不成低不就，公积金更好的用法是用来还月供）；组合贷？不要用，任何拖慢贷款下放速度的统统不要用。

二手房房贷务必尽快办下，尽快出新证，尽快放款，才能在先买后卖，或是同时置换进行中获得先机。

因为楼市一旦出现暴涨苗头，基本上会在三到六个月之间席卷全城，你一拖，时机转瞬即逝。

同理引申，你卖房时候，务必要求买家用最快速度的银行办理商业贷款。公积金？NO，组合贷？NONO！挑X银行？这银行出名鸡手鸭脚放贷慢，NONONO!

二手房我就不多提了，我们重点谈谈一手房交易的情况。

很多人都有处房情结，当然，人都向往美好的想象。只是，在追求好一手房的同时，不歧视二手房，这是希望大家能够做到的。二手房有太多肉眼可见的利好与利空，可以真真切切反映出来，正如显微镜下的细菌无可遁形，不管那是益生菌还是葡萄球菌。

差点扯远了，一手的住房交易，这不同于二手房的玩法。

基本上同贷书都是必须先网签的（除了个别外资银行耍小聪明），而网签之后的房子可以说是尘埃落定。但因为众所周知的原因，银行有时候会耍起了很多流氓行为，比如拖贷到让你主动减少折扣优惠。

八五折利率折扣变基准啊！

开发商这个时候，往往也会苦口婆心，带着同情的腔调跟你商量：如果你实在等不及，那房子首付可以退给你，但是定金嘛，恕不能退了，我们能做的也这能这样了。

很多人犹豫不决，要不要退呢？

傻子才退。

什么，你还没网签？只要不是坑，扯破脸皮坚守。

特别是在调控之日前网签的，更是不能退，好房子不容易抢啊，伙计们。

我之前文章提出过，如碰到了这类银行耍心机回收折扣的情况，若不能从银行插队，基本上也就认栽了。很多人于是惦记着那擦肩而过的折扣，暗自神伤落寞，如林妹妹湿目葬花，悠悠诗哉。

但我要告诉你，这类放贷慢，除了折扣变动内心悸动之外，你甚至还应该感激涕零！

因为一手房拖贷，本来就是我们所极力推崇的一种手段！

人总有这样的一种错觉，感觉越早还贷款，就可以越快把债务还清，然后过上无债一身轻的快乐日子。

这是错的，房贷是二三十年的贷款，早个一年半载还款并不会为你减轻多少负担，除了让你提前踏上早日还贷的痛苦历程之路。

要知道，你连房子都还没入住享受呢！享受的只是提前拿到了全款的开发商！

因为，大部分一手房都是期房。

对于期房，自然就是越拖贷款越好了，房子都还没收，干啥那么急给开发商放贷呢，干啥那么早还月供呢。

期房，只要你网签了，那还怕什么，即使没网签，购房协议都成白纸黑字了，也不怕跟开发商啃树皮。

你预定了房子才是关键。

那你要问，那拖贷拖到什么时候最好啊？

当然最好的理想状况是拖到现房。一般期房收楼的时间都有两年左右，如果你能够拖个一年半载，那就是最美妙之处了。当下的调控政策，银行收紧额度，推迟放贷，从这方面来看，甚至还为我们省了不少的嘴舌功夫呢。

但你还是嘀咕嘀咕，再不抓紧放贷我的八五折可能就没了啊！利率是每年变化的，但是折扣是一辈子的啊！

我忍不住探出头来插说一句，折扣不是一辈子的，除非你抱着这套享受折扣的房子一辈子。

房子对于大多数人来说，是不能住一辈子的，甚至都不可能住足二三十年，自住的房子最多十年八年你就想着要改善了。孩子出生了，二胎要来了，父母要接过来照顾了等等原因都会迫使你寻求更高质量的居住环境。

所以折扣优惠，其实也并不是伴随你一生，说白了可能就十年八年而已。

就以八五折变成基准利率为例子吧，我们来做一做数学题：

一笔二百万贷款，三十年的等额本息还款。呃，你要问怎么不能是等额本金？如果你不是花钱无节制，喜欢博彩，喜欢到处烧钱，那么请一律选择等额本息，不要再迷信任何看似正经实则坑爹的什么“你知道这个房贷方式能够让你剩下几十万吗”的傻逼话。

我们不算十年八年，就以收楼五年左右一个交易周期计算，八五折优惠，4.9%基准利率，你等待期楼建成花费一年，加五年居住共六年等额本息共支出多少月供：

9745*12*（5+1）=701640元。

而基准利率下，你拖了一年的房贷，接近现楼才开始月供，五年共付的月供是：

10614*12*5=636840元

两者64800元的差额，知道吗，其实你赚了，你在这居住的五年内少支付了6.4w。再说一遍，拖贷即使是基准利率也让你节省了6.4w！

折扣是很重要，但是其实也不太重要，你几时收房、拿到房产证才是最重要。

那如果不是调控伊始全面抓紧时期，银行额度紧张被动帮助我们，我们又该怎么拖贷呢？

嗯，问得好，很多时候我们必须耍一点小手段。拖贷款的技巧，每一个给拖的时间都是战绩，你在这段时间内不用付出过多的成本（月供），而这成本能够运用在更为高效的方式上去（机会成本）。

那怎么的一点小手段呢？

银行要求提供的资料，我们故意谎报更改或缺失了。

结婚证？对，留在乡下了。

户口本？老父亲分产变更，还没搞得下来。

身份证？丢了，要回老家派出所补办。

工作收入证明？我公司需要总部盖章走流程。

当然还是需要配合七情六欲，表情丰富者可以灵活应用。

各种资料变更，资料缺失，如果你有相熟的银行朋友协作，那就更锦上添花了。

慢着，星佬，你一路这样说，貌似都一直忽视了开发商宝宝的感受啊？

开发商傻逼啊，你这样子搞，违约可能回收房子不说，可能滞纳金都不少了。

是的，这位同学提问得好！

在狂热时期或是初秋之时，拖贷手段很大程度不行了。你没户口本？身份证要补办？结婚证要再办？那不行，你买不了，下一个吧，抢的人多着呢。又或者开发商上了个心眼，绝了你贷款拖贷之路，全款优先，七成垫后，好似广纸那边基本如此。别问什么盘了，就那么几个盘。开发商会让你下很重的定金，甚至以违约之名回收房子。

但当深冬来临，开发商是不会对你怎样的，你愿意买已经不错了。至于滞纳金，就意思意思定个最低数字，相对于拖贷的利好，那种隔靴搔痒无足挂齿。

狂热期你给开发商狂虐，深冬期你去暴虐开发商。

时机对了，怎么玩都可以，如果不对，很多情况下都要给牵着鼻子走。

那你要问，现在是什么时期？

你去开发商那边试探试探不就一目了然了么，呵呵。

耐心等待呗。