调控持续房贷收紧 房地产市场"大动作"频频

近期房地产市场动作不断，一方面房屋租赁市场受到极大关注，相关政策密集出台，另一方面，地产调控影响持续，房贷收紧、成交探底，价格有所松动。

此外，万达甩卖资产引起市场对房企债务、市场前景担忧，显然，房企躺着赚钱的时代已经过去，一个新的房地产市场阶段正在来临。

政策层面：租赁政策密集出台

近期，租赁市场受到极大关注，政策红利持续释放，预示着新的房地产阶段已经到来。

从国办39号文《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，到住建部等九部门发文推动人口净流入大中城市加快发展住房租赁市场，以及广州的“租购同权”，相关政策密集出台。

根据通知，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。实施的措施包括搭建交易平台，推动国企转型为住房租赁企业，细化金融、土地等支持政策。

除试点城市外，更多城市早已开始将发展租赁市场作为解决住房问题的重要方式和任务。北京、上海要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房，有的地块甚至要求100％自持，有的地块的自持期限高达70年。

对于北上广深等房价偏高的城市，政策偏向“购租并举”，更符合房地产市场中长期发展要求。对人口净流入大的地方、租房矛盾突出的城市进行“分类处理、因城施策”，也更符合现实情况。

可以说，租赁市场正在从过去缺乏监管、相对混乱、“重售轻租”的局面，逐渐向加强监管、鼓励“购租并举”的方向发展，租赁市场迎来黄金发展期。

房企层面：现金流弱房企还债压力大

上个月，万达甩卖了将近700亿元的资产，虽然符合此前公布的“轻资产”转型战略，但外界还是将怀疑目光锁定在万达的负债上。就房地产行业而言，高杠杆、高负债是普遍现象，但在调控持续、房贷收紧的下半年，销售速度放缓，开发商日子更加艰难。

据民生证券研究院分析师管清友在一份研究报告中统计，截至2017年6月底，存量的房地产债券市场尚有1.34万亿元的规模，涉及发行人230家。其中，小型房企的存量债券仅1502.7亿元，而大中型房企的存量债券为9681.7亿元。从2019年开始，上述债券将逐步进入到期偿还的高峰期。

另一方面，在去杠杆背景下，房企融资压力持续增加。中原地产研究中心统计数据显示，2017年前7个月，房企融资渠道被压缩，包括私募债、公司债、中期票据等债权融资仅2238.97亿元，与2016年同期的7923.7亿元相比，下降了71.7%。

分析人士指出，待明后年偿债高峰期来临之际，债券融资带来的偿还规模叠加其他债务带来的兑付压力，可能将导致个别现金流出现危机的房企退出房地产市场。

同策咨询研究部总监张宏伟向中国经济网记者指出，现阶段市场上呈现出许多新趋势，万达卖项目其实是在降负债，其他企业也有剥离不良资产，出售或合作相对不太优质的项目，下半年到四季度这个现象可能会更多。

“在近期限购限贷、房贷放缓情况下，市场交易量下降，开发商销售收入也随之下降，回款很难支付到期资金，加剧企业资金链紧张局面。四季度开发商可能采取主动降价措施。”张宏伟说。

消费层面：房贷收紧成交量探底

信贷是决定短期房价的关键因素，房价调整压力越来越大。以北京为例，自“3·17新政”等一系列政策调控下，北京房地产市场迅速降温，成交量探底，各家银行房贷审批和放款节奏也越来越慢。

央行统计数据显示，今年以来，北京市新增个人购房贷款在各项贷款中的占比大幅下降，且人民币个人购房贷款月度新增额呈不断下降趋势。

不过，由于房贷利率的提高，在房价开始下调的当下，购房者面临的购房成本可能增加。目前，北京地区首套房利率平均折扣为基准的1.01倍，上海、深圳、广州仍有部分银行提供基准以下优惠折扣，但总体额度有限。二线城市中，超7成银行首套利率已回归基准。

中原地产首席分析师向中经网记者指出，在进入惯例的7、8月淡季后，市场继续低迷，楼市调控政策影响继续加强。北京等一二线城市在3月调控后，网签成交量持续走低，市场开始进入调整周期。

“整体价格从4月开始到现在3个月累计跌幅在8%左右，部分区域房源价格超过了10%，目前的价格大约回到了春节前后水平。”业内说。