住房租赁市场规模巨大 公寓租赁迎来规模化扩张

近日，住建部发文要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。

住房租赁市场规模巨大。有公开数据显示，2015年中国分享经济市场规模约为19560亿元。其中，房屋分享领域增势迅猛，短租市场规模突破 105 亿元，这一数字目前还在增长。

最先受益上述政策的是长租公寓。在购租并举的政策导向之下，住房供给端的结构将被改变，销售住宅不再是解决居住问题的主要手段，转而变成“销售+租赁+公租房保障房”等多元化解决方案并行的发展局面。以目前的政策环境和市场环境来看，尤其有利于规模化的机构运营商的发展。

其次受益的是短租业者。短租业者面临的最大难题是规模化，难以降低采购和营销成本。短租业者的客源多以旅游为目的，入住是日租制，面对酒店业者的直接竞争，非标化短租业者的规模化劣势凸显。

要达成规模化，自然离不开资金的支持。针对租赁企业回款慢等特点，上述政策鼓励金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度。对于长租、短租、民宿等非标化住宿业者而言就等于增加了通过银行获得贷款的可能。

租赁市场的格局改变同时也促进了酒店业的变化。如今，如家、华住、铂涛等都在积极拓展其非标化住宿品牌，希望可以在分享经济中分得一杯羹。

不过，事物都有两面性。对于很多长租和短租运营商来说，由于其不持有物业，在做银行质押和指标筛选的时候，要获得贷款支持还是存在一定难度。不少业者在与笔者交流时表示，可以放开允许公寓行业用未来的租金回报或者是较长时间的物业使用权(10年、15年等)作为质押。比如，魔方公寓此前通过公募市场发行了公寓行业首个ABS，其底层资产为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入。

此外，政策鼓励相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。关于这一点，不少业者提出，是否可以开放已经较为成熟的市场化运营机构和国企进行合作，对城市中心的办公、厂房等存量资产进行盘活，鼓励企业通过微改造的方式来补充城市住房。而关于这类微改造，也希望可以出台一些改造标准，例如在改造居住用途的过程中，安全、消防的标准，人均居住面积的标准等等，这样在改造的时候企业更加有据可依。

笔者了解到，细则一直是非标化住宿业者的一大头痛问题，因为在开发新项目和经营过程中，对于证照等标准还不够明确，很多时候都是等问题发生才去反溯源头，因此很多业者都希望相关细则可以进一步明确，那么一旦获得更多融资，则业者可以放心大胆地去开发项目。

无论长租还是短租，非标化住宿业的安全问题是最重要的，因此如何解决与相关部门的对接，登记长住或短住客人，也是实际操作中必须重点关注的。

部分业者在与笔者交流时指出，比如是否可以通过相关部门和暂住人口管理系统的对接，住客在门店就可以现场办理暂住证，使得非标化住宿业在人口管理上的监管力度比酒店更规划、更便捷，这同时也让住户在暂住证和居住证办理登记方面可以得到简化。