当房地产回归常态市场

今年以来，每次看到房企销售排行榜，不管是月度，还是半年度、年度的，还是有点小感慨。别说房企30强，就是房企前十，5年前跟现在相比，差异是多么大。如同10年前的富豪排行榜，今天也说得上物是人非。

这么比较，其实也暗含着眺望5年以后的意思。有些中型房企，将5年目标定得很高大，2000亿或3000亿，显然是想留在第二梯队。而第一梯队必然是5000亿以上级别的。目前来看，第一梯队已初见雏形，第二梯队却充满不确定性。

未来5年，将是房企阵形变化剧烈的时期，它基本决定着未来10年房企的结构性位置。此前曾有舆论说起房企垄断，不免有点过度担忧。去年房企销售额第一的恒大，3734亿，在全国商品房销售额11.7万亿，占比也只有3.2%。要到10%的份额，还得拼命狂奔。

不过，我相信，按照今年这种集中度增幅，5年后，前30强就将占据百分之七十左右的市场。从这个意义上说，未来5年里你在房企阵列里的位置，差不多就是后面10年里的位置。为了夺得或稳固30强的门票，硬拼几年也值得。

在地产界看来，竞争将会相当的激烈，但在外人看来，这种热闹只是属于房企的。对行业来说，未来5年，将奠定其稳定架构。

我曾经说过，一个快速增长期的经济体，各方面必然受到国际社会的高度关注，那么一个经济体内快速上升的行业，也必然是备受瞩目，毁誉兼得。这10多年来的中国房地产便是如此。

另一个经济现象是，快速增长的经济体，资产价格往往也是上升最快的。在中国，表现最明显的是房价，以及全面推行招拍挂制度以后的地价。

房地产成为我国的明星行业，有三个维度。一个是政府层面，与房地产有关的收入，占据地方政府税费收入很大份额，房地产投 资占据固定资产投 资的很大比例；二是个人层面，城镇家庭住房条件迅速改善，买房成为经久不衰的热词；三是个人与机构层面，房地产投 资尤其是住宅投 资，收益丰厚。

前些年媒体经常用到一个词，叫做土地财政依赖症。讲的是地方政府对土地收入的依赖。事实上，房地产持续快速增长给个人和机构也带来了依赖，或者说，依恋。

比如说，多年来房地产各类贷款占据信贷总量的四分之一，而且还是优质产品。如果没有房地产，金融机构一下子要找到收益这么好、规模庞大的替代品，还是挺难的。要让它们割舍，进行产品的结构性调整，也不容易。

更重要、也更为普遍的，是商品住宅的投 资。我曾经多次重复过，全球主要经济体也找不到第二家像中国这样，个人投 资买房的收益，基本是纯收益。因为卖家将税费基本都转嫁给了买家。虽然我们国家充满了无数的商业机会，但很难找到像投 资买房这样，净利润率如此之高，风险却如此之低的行业。这就是住宅投 资偏好或者说投 资依恋的由来。

但是，一个行业再红火，增长再迅猛，一段时期后，总得回归平静。我愿意相信，未来5年，房地产将逐渐回归常态。

我所说的“常态”，主要包括两个方面的意思。一是房地产的增长，将会慢下来，包括房地产投 资和商品房销售的增长，接近社会平均水平。行业的天花板，大致是指这个意思。而近两年的增幅已经是如此表现了。

二是投 资买房的收益将会大幅收窄。此轮调控，限购限贷限售，尤其是二套房首付全面提高，利率提升，大大抬升了投 资买房的门槛。虽然有些朋友总能找到炒房的缝隙，但投 资收益与2015年以前买房已完全不可同日而语了。

虽然仍旧有相当一批居民还在幻想调控政策会在某一天松绑，以期再杀进去，但现在可以告诉他们，基本没有这样的机会了。

7月24日中央政治局会议公报有句话，不少朋友忽略了，值得我们一再重温。“稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。”稳定，不只是行业增长的稳定，而且是房价地价的稳定；政策连续性稳定性，也一定会坚持下去，直到房地产长效机制推出。

房地产长效机制，是必然包括房地产税的。这个税种，除了给地方带来稳定的基础税收，还具有平衡收入差距的意思。也就是说，想要像过去那样，投 资买房，税费都归买家，自己所得皆为纯收益，这样的好时光要告别了。

其实，还有一个税种，不少发达经济体是有的。即，遗产税。上一代人积累了亿万计的财富，却可以极低微的成本留给下一代，这从现代社会公平理论上说，是相违的。可见的将来，或者8年或者10年，这个议题应该也会浮出水面。