房企再融资从紧 “非常规”渠道派上用场

“吃不饱，也饿不死”，这是新城控股高级副总裁欧阳捷对于目前房企资金状况的描述——银行严控资金流入房地产、再融资难度攀升，房企资金处于紧平衡状态，信托、基金等高成本的融资方式层出不穷。

的确，对房地产企业而言当前国内融资环境不容乐观，今年以来多家A股上市房企终止了定增计划。但随之而来，更多类型的融资术浮出水面。

定增融资收紧

当前，面对A股市场的定增门槛整体抬高，作为被重点关注的行业，A股房企通过定增的难度可想而知。

《每日经济新闻》记者盘点发现，今年2月福星股份在停牌3个交易日后宣布终止33亿元定增预案，成为定增新规影响下首家上市房企终止预案的典型案例。紧接着今年5月，绿景控股和世联行先后发公告宣布终止本次非公开发行A股股票事项，同时申请撤回定增文件。今年7月，中粮地产因定增计划未拿到批文到期失效。

而广宇发展三度闯关均遇挫，这次主动砍掉了定增募资部分，试图让鲁能集团旗下鲁能地产能够上市，但最终能否如愿，暂时不得而知。

根据东方财富Choice数据统计显示，截至今年8月1日，A股市场成功实现定增再融资房地产企业总共只有6家，累计金额达136.27亿元，而去年同期，成功实现定增的房地产企业有27家，累计金额达1027.18亿元。

一券商分析师告诉《每日经济新闻》记者，目前，定增募集资金用于房地产项目开发建设或者偿还债务的都被卡掉了，但若想收购一些房地产公司或者资产可能还会获批，前者本质上融资，后者则是重组。

另一方面，银行作为房企最主要的借贷来源，让企业受到的资金压力也不小。根据克而瑞数据显示，今年上半年其统计口径下的房企各类融资累计金额达3927亿元。其中房企直接银行获得贷款金额906.8亿元，通过委托贷款形式获得资金达324.8亿元，信托渠道获得215.5亿元。

欧阳捷表示，房企的资金确实比以前更紧张，而且企业资金的分化更加明显——大企业的钱相对充裕，小房企的资金则相对紧张。目前，中小房企已经很难从银行贷款，哪怕用土地作抵押，银行都相对谨慎。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也表示，各大银行和资管公司基本不会对二线以下城市的房企提供新增贷款，已经套进去的只能进行续贷。

东方证券指出，目前针对房企融资渠道的监管仍未放松，开发商的资金压力颇大。由于政策将持续一段时间，房企到位资金增速或将维持下行。

“非常规”融资术频出

为了获得更多的资金，A股上市房企使出浑身解数。

整体而言，房企融资还是以银行贷款和信托为主。以阳光城为例，其今年通过委托贷款、信托和票据等形式的融资金额超过560亿元。

据《每日经济新闻》整理发现，近期房企通过子公司股权质押融资、中期票据、债权融资、购房尾款资产证券化、向母公司申请无息借款、出售金融资产或应收债权及相关附属权益、境外发债等各种“非常规”方式均有兴起之势。

“如今房企不会再拘泥于定增和IPO或者发债的形式，会有一些新的尝试。”欧阳捷就表示。

《每日经济新闻》注意到，在股权融资上恒大引入了第二轮战略投资者，直接为企业带来395亿元现金。克而瑞统计数显示，今年6月，仅恒大一家新增融资额达到653亿元，占到重点房企新增融资额的51%。

而另一家大型房企绿地控股则更多选择出售股权回笼资金。2016年，绿地相继出售了中国绿地润东汽车集团有限公司5.68亿股股份、上海申万置业有限公司100%股权、上海农村商业银行股份有限公司4%股权套现合计约70.51亿元。

此外绿地还多次公告发行中期票据。其中，去年12月发行了1.8亿美元3年期定息债券，债券票面利率为4.375%，今年5月发行了3.2亿美元定息债券，债券票面利率为3.85%。

但黄立冲表示，这种做法是其他房企所无法效仿的，二级市场上，大型房企可以在相对高位的情况下配股，但其他房企不会在低估值的情况下去稀释自己股权来增资扩股。

相比之下，泰禾的融资手段更加多样化。除了定增，泰禾集团还开展购房尾款资产证券化工作，即通过设立的“泰禾集团购房尾款支持专项计划”发行资产支持证券进行融资，规模不超过40亿元，期限不超过2年。此外还有传统的信托融资及银行借贷。

而当前的情况下，一些房企还会通过资管计划等方式获得融资。资管计划融资虽然利率成本颇高，但对于渴求规模、急于扩张的房企来说不失为一个选择。

另外值得一提的是，由于资金成本对房企海外融资的影响偏弱，在境内流动性收紧的大环境下，房企还会选择去境外高息负债，而保证资金链的周转。

海外融资成重要渠道

海外融资的确值得关注。数据显示，房地产企业海外发债总额略有回升，规模大有又卷土重来之势，截至2017年7月25日，境内房地产企业海外融资的总规模已经远远超过去年。

天风证券援引彭博统计数据显示，自2017年初至今，中国内地房地产企业共发行离岸债券60只，发行总额为1964.51亿人民币。

截至2017年7月25日，中资企业境外发债金额（包括已到期债券）累计达56332亿元人民币（海外发债规模采用7月25日当天汇率中间价将发行外币折算为人民币），其中彭博分类为城投债的境外债券共发行约2107亿元人民币。从行业来看，中资境外发债主要有银行和房地产企业等。

虽然由于汇率的波动，内地房地产企业发行离岸债券在汇率上并不如以往划算，但自2016年下半年以来，内地房地产企业仍掀起了在境外发债的高潮。

数据显示，今年6月份房地产企业境外融资的规模达到一个高峰，今年5月初至今，中资房地产企业共发行离岸债券32只，规模达到1213亿元人民币（外债规模采用7月25日当天汇率中间价将发行外币折算为人民币）。

而从发行类型来看，均为美元或港元债。从发行数量看，美元债券合计31只，占比96.88%，港币债券合计1只，占比3.12%。

另一方面，从境内房地产企业债务债券到期期限分布来看，2019年债务到期偿还的压力最大，债务到期偿还高达1198.57亿元，2018年和2020年境内房地产企业偿债压力次之，偿债规模分别达911.38亿元和936.63亿元。

2017年5月份至今，中国恒大境外发债融资规模最大，共发行3期离岸美元债，票面利率分别为8.75%、7.5%、6.25%，合计发行规模达66亿美元，佳兆业和中国建筑等也大规模在境外发行债券，融资规模分别有37亿美元和10亿美元。

“整体来看，国内房地产企业海外融资规模每次陡然增长背后主要的原因还是国内融资环境不容乐观，外部环境发生根本性转变，外部流动性迅速紧缩。”

但业内人士指出，除此之外，由于行政政策收紧，海外融资环境相对宽松，汇率波动进而降低了发行成本。