楼市再出新政！北京出台购房者与政府共有产权住房

最近关于房地产的消息不少，“租售同权”带来的热议仍未平息，北京拟推的共有产权住房又抢占了头条。

近日，由北京市住建委等多部门起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》）对外公开征求意见，提出不少于30%房源将分配给“新北京人”。分析认为，共有产权住房政策聚焦无房家庭首次购房需求，有利于解决住房民生问题，建立购租并举的住房制度。

何为共有产权住房、谁可申购、价格怎么定、产权比例如何分配、可否转让出租、对北京房价有何影响等热点话题，记者进行了梳理解读。

何谓共有

自住房的延伸，与政府共有产权

共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

今年4月，住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。

可见，共有产权住房属于保障性住房的一种。北京市住建委在解读中更明确指出，共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。

谁能购买符合限购条件且家庭成员名下无住房

《办法》称，共有产权住房的供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

房源将优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

同时还需遵循从严限购条件，已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议；有住房转出记录；有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年等情况的家庭不得购买共有产权住房。

意见稿提出，共有产权住房对“新北京人”的分配比例将不少于30%。

价格咋定

销售均价低于同地段，上下浮动不超5%

该《办法》提出，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。但开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。

产权咋分

根据销售价格占市场价格的比例

产权份额方面，购房人产权份额参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。例如，某个共有产权住房在供地时确定将来的销售均价为3万元/平方米，在摇号、选房时，该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米，那么购房人占有的产权份额就是四分之三，也就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额。至于物业费、公共维修金、暖气费等，则由购房人承担。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类住房显著的特点就是产权让渡并非一次性，而是逐渐让渡。“按照产权比例规定，购房者前期出价相对较低，有助于降低购房成本，随着后续购房能力提高，可继续从政府手中回购相应产权，此类操作有很好的制度创新。”可否出售

需满5年，转让对象需符合条件

与自住房类似，北京对共有产权房的转让时间做出了严格限制，但依然可按照市场价售出。

《办法》意见稿提出，在共有产权住房购买5年后，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

此举有利于实现共有产权住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。“将更加有力地保障居民财产权。”中原地产首席分析师张大伟认为，对共有产权住房项目销售均价的弹性限定模式，将促使购房者预期出现转变。

可否出租

允许！租金和代持机构分配

《办法》提出，在购房合同签订条款中规定，购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租出售收益分配等内容。也就是说，共有产权住房不仅可以出售，也可以出租。

“共有产权住房兼具了保障性住房和商品房的双重属性。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的，但共有产权房可转租，从这个角度讲，又带有一定商品房属性。

既然产权是共享，租金收益又该如何分配？《办法》意见稿对此做了说明，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。

例如购房人产权份额为75%，房子出租的月租金为4000元，那么每月购房人拿到手的租金就应是3000元。

有何影响

有同质同权的创新，有助于平抑房价

2017年上半年，北京自住房已经影响房价降低7%左右，在共有产权房政策的继续推动下，北京楼市观望情绪会继续加强，特别是大量共有产权房源供应后，北京房价稳定已可预期。

国务院发展研究中心研究员刘卫民表示，北京推出的共有产权住房政策的针对性和目的性都很强，就是为了解决刚需家庭的住房困难。通过提供共有产权住房，明确了政府和个人持有的产权份额，降低了购房人的出资额，有助于百姓住房梦的实现。

刘卫民认为，北京推出的共有产权住房制度在探讨房地产市场长效机制的推进上，又迈出了一大步。从使用人的角度上看，它有同质同权的创新，房屋的质量、环境以及将来物业费的缴纳等等，各个方面都透露出同质同权的意图。共有产权住房制度兼顾了属地原则，兼顾了职住平衡的原则，而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。